Immobilienkauf in Portugal über eine Gesellschaft: Kosten, Steuern und wann es sich lohnt

Privatperson oder Gesellschaft? Für manche Käufer an der Algarve verändert eine Unternehmensstruktur die steuerliche Rechnung grundlegend. Für die meisten bedeutet sie nur zusätzliche Kosten und mehr Papierkram. Der Immobilienkauf in Portugal über eine Gesellschaft gehört zu den am häufigsten empfohlenen und am schlechtesten erklärten Ideen am Markt: eine Struktur, die für den richtigen Käufer wirklich klug sein kann und für alle anderen eine unnötige Komplikation ist. Dieser Leitfaden zeigt, was eine Gesellschaft tatsächlich verändert, von den Steuern beim Erwerb über die jährlichen Kosten bis zum späteren Verkauf, und wo sich die Struktur wirklich bezahlt macht. Eine Warnung vorab: Dies ist der eine Bereich eines portugiesischen Immobilienkaufs, in dem pauschale Ratschläge gefährlich sind. Verstehen Sie das Folgende daher als Orientierungsrahmen, nicht als Empfehlung.

Der Mythos: Eine Gesellschaft umgeht die Erwerbssteuern nicht

Das häufigste Missverständnis lautet, dass der Kauf über eine Gesellschaft die beim Erwerb fälligen Steuern vermeidet. Beim direkten Erwerb einer Immobilie ist das nicht der Fall. Ob der Käufer eine Privatperson oder eine portugiesische Gesellschaft ist, auf den Erwerb fallen weiterhin IMT, die Grunderwerbsteuer, sowie 0,8 % Stempelsteuer an. Der Kauf der Immobilie selbst wird besteuert, unabhängig davon, wer die Urkunde unterzeichnet.

Was sich 2026 geändert hat, ist nicht, ob Sie zahlen, sondern welchen Satz Sie zahlen, und das hängt nun von der steuerlichen Ansässigkeit ab.

2026 entscheidet die Ansässigkeit, nicht die Eigentumsform

Das Decreto-Lei n.º 97/2026 vom 20. Mai 2026 hat Artikel 17 des IMT-Gesetzbuchs geändert und einen einheitlichen IMT-Satz von 7,5 % für den Erwerb städtischer Wohnimmobilien durch alle Käufer eingeführt, die in Portugal nicht steuerlich ansässig sind. Die Maßnahme enthielt keine Übergangsregelung und trat daher nach der allgemeinen Fünf-Tage-Regel am 25. Mai 2026 in Kraft.

Drei Punkte werden häufig falsch dargestellt und verdienen eine klare Aussage:

• Es gibt keine Preisschwelle. Der Pauschalsatz gilt für jeden Wert. Er ist weder nach oben noch nach unten begrenzt und entfällt auch nicht unterhalb einer bestimmten Grenze.

• Er ersetzt für diese Käufer die progressive Staffel vollständig, einschließlich aller Befreiungen oder Ermäßigungen, die sonst gelten würden.

• Er richtet sich nach der steuerlichen Ansässigkeit, nicht nach der Staatsangehörigkeit und nicht nach der Gesellschaftsform. Der Entlastungsweg, innerhalb von zwei Jahren in Portugal steuerlich ansässig zu werden, steht Privatpersonen offen; eine nicht ansässige Gesellschaft kann nicht auf dieselbe Weise steuerlich ansässig werden. Eine ausländische Holdinggesellschaft, die Wohnimmobilien an der Algarve erwirbt, fällt daher eindeutig unter die 7,5 % und hat als einzigen Ausweg die Vermietung.

Diesen Vermietungsweg sollten Sie kennen: Wird die Immobilie für bis zu 2.300 Euro im Monat auf dem Wohnungsmietmarkt angeboten, mit einem innerhalb von sechs Monaten nach dem Kauf unterzeichneten Mietvertrag, der innerhalb der ersten fünf Jahre mindestens 36 Monate lang besteht, erstattet die Steuerbehörde die Differenz zwischen den gezahlten 7,5 % und den regulären Sätzen. Der Antrag muss innerhalb von sechs Monaten nach dem maßgeblichen Ereignis gestellt werden.

Der strukturelle Punkt für diesen Artikel ist einfach: Für einen ausländischen Käufer beeinflusst der Ansässigkeitsstatus die Erwerbssteuer heute stärker als die Eigentumsform, und es lohnt sich, dies durchzurechnen, bevor Sie entscheiden, wie Sie kaufen.

Wo eine Gesellschaft die Rechnung tatsächlich verändert

Die eigentlichen Unterschiede zeigen sich nach dem Kauf, bei den jährlichen Steuern.

Beim Halten der Immobilie zahlt eine Gesellschaft AIMI zu einem Pauschalsatz von 0,4 % auf den steuerlichen Wert ihrer Wohnimmobilien, ohne den Freibetrag von 600.000 Euro, den eine Privatperson genießt. Schlimmer noch: Eine Immobilie, die ein Gesellschafter privat nutzt, kann mit den höheren AIMI-Sätzen für Privatpersonen besteuert werden. Bei einem einzelnen Familienhaus sind das laufende Kosten, die Sie mit dem Erwerb auf Ihren eigenen Namen in der Regel vollständig vermeiden würden.

Auf der Einkommensseite fällt der Vergleich knapper aus, als er früher wirkte, und genau hier liegen viele ältere Ratschläge falsch.

Mieteinnahmen innerhalb einer Gesellschaft unterliegen der IRC, der portugiesischen Körperschaftsteuer, mit 19 % im Jahr 2026, mit einem ermäßigten Satz von 15 % auf die ersten 50.000 Euro für qualifizierte kleine Unternehmen und Small Mid Caps, zuzüglich einer kommunalen Derrama von bis zu 1,5 %.

Eine Privatperson, die Wohnraum vermietet, zahlt keine pauschalen 28 %. Diese Zahl ist überholt und gilt heute nur noch für die Vermietung von Nichtwohnimmobilien, also Gewerbe, Industrie, Dienstleistungen und landwirtschaftliche Flächen. Wohnraummietverträge werden mit einem Sondersatz von 25 % besteuert, der bei Verträgen von fünf bis unter zehn Jahren auf 15 %, bei zehn bis unter zwanzig Jahren auf 10 % und bei zwanzig Jahren oder mehr auf 5 % sinkt. Seit dem Decreto-Lei 97/2026 gibt es zudem eine 10-%-Stufe für Wohnraummietverträge mit moderater Miete, bei denen die Miete 2.300 Euro im Monat nicht übersteigt; sie gilt bis zum 31. Dezember 2029.

Das verändert das Ergebnis. Gegenüber 25 % wirkt der Körperschaftsteuersatz auf den ersten Blick noch niedriger, und nach abzugsfähigen Kosten und Abschreibungen ist er es oft auch. Gegenüber der 10-%-Stufe für moderate Mieten, in die die meisten gewöhnlichen Langzeitvermietungen an der Algarve fallen, ist die Gesellschaft meist der teurere Weg, noch bevor Sie den Steuerberater bezahlt haben. Und in jedem Fall kommt eine zweite Ebene hinzu: Wird der Gewinn als Dividende aus der Gesellschaft entnommen, wird er erneut besteuert. Genau dieser doppelte Schritt ist der Grund, warum der Vergleich wirklich vom Einzelfall abhängt und warum ein späterer Verkauf eine eigene Analyse erfordert, die wir in unserem Leitfaden zur Besteuerung von Veräußerungsgewinnen für nicht ansässige Verkäufer darlegen.

Der Ausstieg und die Grenzen des Share Deals

Das klassische Argument für eine Gesellschaft ist der Ausstieg. Statt die Immobilie zu verkaufen und beim nächsten Käufer IMT auszulösen, verkaufen Sie die Anteile an der Gesellschaft, der sie gehört. In der Praxis hat Portugal diese Tür weitgehend geschlossen. IMT wird fällig, wenn jemand eine beherrschende Beteiligung, grob 75 % oder mehr, an den Geschäftsanteilen einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (einer sociedade por quotas) erwirbt, die portugiesische Immobilien besitzt. Ein einfacher Anteilsverkauf einer Gesellschaft mit nur einer Immobilie löst die Steuer daher oft trotzdem aus. Intransparente Offshore-Strukturen schneiden noch schlechter ab: Gesellschaften mit Sitz in Ländern auf der schwarzen Liste unterliegen drastisch erhöhten Grundsteuersätzen, darunter 7,5 % IMI, weshalb der alte Weg über Offshore-Gesellschaften weitgehend ausgestorben ist. Sinnvoll kann eine Gesellschaft für die Nachfolge noch sein, um Immobilien innerhalb einer Familie zu halten und weiterzugeben, allerdings nur, wenn die Regeln für Anteilsübertragungen und Erbschaften sorgfältig durchgerechnet wurden, wie wir in Immobilien in Portugal erben erläutern.

Die laufenden Kosten, die gern vergessen werden

Eine Gesellschaft ist ein Unternehmen und muss auch wie eines geführt werden. Planen Sie einen Steuerberater, jährliche Körperschaftsteuererklärungen und eine laufende Buchhaltung ein, was realistisch einige tausend Euro im Jahr ausmacht, bevor Sie auch nur einen Cent tatsächlicher Steuern gezahlt haben. Bei einem Portfolio von Mietobjekten ist dieser Aufwand unbedeutend und leicht zu tragen. Bei einem einzelnen Ferienhaus kann er jeden Vorteil, den die Struktur bringen sollte, unbemerkt übersteigen.

Wann lohnt es sich also?

Als grobe Richtlinie gilt: Eine Gesellschaft wird dann sinnvoll, wenn ein echtes Geschäft dahintersteht. Ein Portfolio von Mietimmobilien, ein Bau- oder Gewerbeprojekt oder ein strukturierter Plan, Immobilien innerhalb einer Familie zu halten und zu übertragen, können die Struktur rechtfertigen, insbesondere wenn die körperschaftsteuerliche Behandlung von Mieteinnahmen und eine klare Nachfolgeregelung die Mehrkosten überwiegen. Sie kann zudem mit dem übrigen portugiesischen Steuerumfeld zusammenwirken, einschließlich der Anreizregelungen, die wir in IFICI erklärt behandeln.

Für ein einzelnes Haus, das Sie selbst bewohnen oder nutzen möchten, lautet die ehrliche Antwort meist nein, und 2026 ist dieses Nein deutlicher als zuvor. Sie übernehmen eine AIMI-Belastung ohne Freibetrag, Regeln zur Eigennutzung, Körperschaftsteuer auf jede Vermietung, bei der eine Privatperson womöglich unter die 10-%-Stufe fiele, jährliche Compliance-Pflichten und, falls die Gesellschaft ausländisch ist, die pauschalen 7,5 % IMT mit nur einem schmalen Ausweg. Rechnen Sie Ihre eigenen Zahlen mit einem portugiesischen Anwalt und Steuerberater durch, denn die richtige Antwort hängt tatsächlich von Ihrer Situation ab.

Die Struktur folgt der Strategie, nicht umgekehrt

Die richtige Eigentumsstruktur ist diejenige, die zu Ihrem tatsächlichen Plan passt, und für die meisten Käufer eines Eigenheims lässt sich dieser Plan am besten mit dem Erwerb auf den eigenen Namen umsetzen. Eine Gesellschaft ist ein wirkungsvolles Instrument für Portfolios, Unternehmen und eine sorgfältig geplante Nachfolge, bringt aber echte Kosten und Pflichten mit sich. Die Änderungen von 2026, sowohl bei der Grunderwerbsteuer als auch bei den Mieteinnahmen, machen eine professionelle und aktuelle Beratung wichtiger denn je. Legen Sie zuerst die Strategie fest und lassen Sie dann die Struktur folgen.

Sie überlegen, wie Sie einen Kauf an der Algarve strukturieren sollen? Kontaktieren Sie das Team von ICON Property für eine persönliche Besichtigungstour, und wir bringen Sie mit den portugiesischen Anwälten und Steuerberatern in Kontakt, die diese Entscheidungen für unsere Käufer durchrechnen.