Veräußerungsgewinnsteuer in Portugal: Leitfaden für nicht ansässige Verkäufer

Wenn Sie als Nichtansässiger eine Immobilie in Portugal verkaufen, ist die Steuerrechnung längst nicht mehr die Falle, die sie früher war. Eine Reform von 2023 hat den pauschalen Steuersatz von 28 Prozent für internationale Verkäufer abgeschafft und Nichtansässige in dasselbe System wie portugiesische Steueransässige überführt. Das neue System kann für die meisten Verkäufer deutlich günstiger sein, ist aber auch an mehr Bedingungen geknüpft und erfordert einen sorgfältigen Blick auf Ihre gesamte Einkommenssituation, bevor Sie unterschreiben.

Dieser Leitfaden für 2026 erklärt, wie die Veräußerungsgewinnsteuer (mais-valias) auf Immobilien heute für Nichtansässige funktioniert, was sich durch die Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação) geändert hat, wie die 50-Prozent-Regel mit den progressiven Steuersätzen zusammenwirkt, wann eine Befreiung bei Reinvestition möglich ist und welche Unterlagen und Fristen beim Verkauf zählen.

So funktioniert die Veräußerungsgewinnsteuer auf Immobilien in Portugal

Die portugiesische Einkommensteuer (IRS) behandelt Gewinne aus Immobilienverkäufen nach Artikel 10 des IRS-Gesetzbuchs (CIRS). Der steuerpflichtige Gewinn ist die Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten, inflationsbereinigt anhand der offiziellen Koeffiziententabellen, die jährlich per Portaria veröffentlicht werden, und gemindert um bestimmte abzugsfähige Ausgaben: Modernisierungen der letzten 12 Jahre, die beim Kauf gezahlte IMT und Stempelsteuer, Notargebühren sowie die Maklerprovision auf Verkäuferseite.

Artikel 43 des CIRS sieht anschließend die 50-Prozent-Minderung vor: Nur die Hälfte des Nettogewinns fließt in das Einkommen des Steuerpflichtigen für das betreffende Jahr ein. Seit der Reform von 2023 gilt diese Minderung für Immobilienverkäufe durch Privatpersonen unabhängig von ihrer steuerlichen Ansässigkeit.

Was sich 2023 geändert hat: das Ende der pauschalen 28 Prozent

Vor 2023 wurden Nichtansässige nach Artikel 72 des CIRS pauschal mit 28 Prozent auf 100 Prozent des Gewinns besteuert. In Portugal Ansässige setzten dagegen nur 50 Prozent des Gewinns an und zahlten progressive IRS-Sätze. Diese doppelte Regelung war jahrelang umstritten, und der Europäische Gerichtshof erklärte sie im Fall Hollmann (2007) für diskriminierend. Portugal musste daraufhin Nichtansässigen aus der EU und dem EWR die Wahl einer Besteuerung wie für Ansässige ermöglichen.

Die Lei n.º 56/2023 vom 6. Oktober, das Maßnahmenpaket Mais Habitação, hat die Frage für alle Nichtansässigen geklärt. Seit dem 1. Januar 2023 ist der pauschale Satz von 28 Prozent auf Immobiliengewinne abgeschafft. Nichtansässige werden heute nach denselben Regeln wie Ansässige besteuert: Nur 50 Prozent des Gewinns werden mit ihren übrigen Einkünften zusammengerechnet und mit den progressiven Sätzen der Artikel 68 und 68-A des CIRS besteuert.

Die progressive Staffel und was die Zusammenrechnung bedeutet

Die progressiven IRS-Sätze reichen derzeit von 13,25 Prozent in der niedrigsten Stufe bis zu 48 Prozent auf Einkommen über rund 82.000 €, zuzüglich eines Solidaritätszuschlags von 2,5 Prozent über 80.000 € und 5 Prozent über 250.000 € (Referenzwerte 2024; die Stufen werden jährlich angepasst). Für Nichtansässige hängt der Satz, der auf die 50 Prozent Ihres portugiesischen Gewinns angewendet wird, davon ab, in welche Stufe Sie fallen. Und diese Stufe richtet sich nach Ihrem weltweiten Einkommen, nicht nur nach dem portugiesischen Gewinn.

Genau das überrascht die meisten internationalen Verkäufer. Die Zusammenrechnung (englobamento) ist im neuen System verpflichtend. Das bedeutet, dass Sie Ihre ausländischen Einkünfte im Anexo G der portugiesischen IRS-Erklärung angeben müssen, damit die Steuerbehörde die richtige Stufe ermitteln kann. Die ausländischen Einkünfte selbst werden in Portugal nicht besteuert, vorbehaltlich der Doppelbesteuerungsabkommen, sie erhöhen jedoch den Satz, der auf Ihren portugiesischen Gewinn angewendet wird.

In der Praxis heißt das: Wer im Ausland gut verdient, kann in einer höheren portugiesischen Stufe landen als erwartet; wer ein bescheidenes Einkommen hat, profitiert voll von den niedrigeren Stufen.

Befreiung bei Reinvestition: Wer tatsächlich profitiert

Artikel 10 Absatz 5 des CIRS sieht eine vollständige oder teilweise Steuerbefreiung für Gewinne aus dem Verkauf eines Hauptwohnsitzes (habitação própria e permanente) vor, wenn der Erlös innerhalb eines festgelegten Zeitraums in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestiert wird. Die Reinvestition kann in Portugal oder in einem anderen EU- oder EWR-Staat mit wirksamem steuerlichem Informationsaustausch erfolgen, und die neue Immobilie muss zum ständigen Wohnsitz des Steuerpflichtigen werden.

Jahrelang herrschte die Auffassung, dass Nichtansässige diese Befreiung nicht nutzen können, weil das Erfordernis des Hauptwohnsitzes eine Ansässigkeit in Portugal voraussetze. Eine verbindliche Auskunft der portugiesischen Steuerbehörde aus dem Jahr 2025 (Processo 28272) hat bestätigt, dass auch Nichtansässige die Befreiung erhalten können, wenn die verkaufte Immobilie als ständiger Wohnsitz des Haushalts genutzt wurde, selbst wenn der Verkäufer inzwischen im Ausland lebt. Das ist eine bedeutende Öffnung für Ruheständler und Familien, die Portugal vor Kurzem verlassen haben oder dort vor ihrem Umzug einen ständigen Wohnsitz hatten.

Diese Bedingungen sollten Sie beachten:

• Die verkaufte Immobilie muss der Hauptwohnsitz des Verkäufers gewesen sein

• Die Reinvestition muss in einen anderen Hauptwohnsitz erfolgen

• Zeitraum: 24 Monate vor dem Verkauf oder 36 Monate danach

• Die Ersatzimmobilie muss in Portugal oder in einem EU-/EWR-Staat mit steuerlichem Informationsaustausch liegen

• Das neue Zuhause muss innerhalb von 12 Monaten nach dem Erwerb als ständiger Wohnsitz genutzt werden

Die Berechnung in drei Schritten

• Schritt 1: Ermitteln Sie den Bruttogewinn. Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten, inflationsbereinigt mit dem offiziellen Geldwertkorrekturkoeffizienten für das Erwerbsjahr.

• Schritt 2: Ziehen Sie die abzugsfähigen Ausgaben ab: Modernisierungen der letzten 12 Jahre (mit ordnungsgemäßen Rechnungen), die beim Kauf gezahlte IMT und Stempelsteuer, Notargebühren sowie die Maklerprovision auf Verkäuferseite.

• Schritt 3: Wenden Sie Artikel 43 an: Nur 50 Prozent des Nettogewinns werden in der IRS-Erklärung angesetzt.

Die steuerpflichtigen 50 Prozent werden anschließend mit Ihren übrigen Einkünften zusammengerechnet (bei Nichtansässigen den portugiesischen und den weltweiten), um den anwendbaren progressiven Satz zu bestimmen.

Vor 1989 erworbene Immobilien sind steuerfrei

Ein kleiner, aber wichtiger Hinweis: Immobilien, die vor dem 1. Januar 1989 erworben wurden, dem Tag, an dem das aktuelle IRS-Gesetzbuch in Kraft trat, sind von der Veräußerungsgewinnsteuer befreit. Die Befreiung gilt unabhängig von der steuerlichen Ansässigkeit. Wenn Sie eine portugiesische Immobilie vor diesem Datum geerbt oder gekauft haben, fällt der Veräußerungsgewinn vollständig aus dem IRS-System heraus.

Steuererklärung: Fristen und Unterlagen

Der Verkauf muss im Anexo G der IRS-Erklärung Modelo 3 für das Jahr der Beurkundung angegeben werden. Die Abgabefrist läuft in der Regel vom 1. April bis zum 30. Juni des auf den Verkauf folgenden Jahres. Nichtansässige reichen die Erklärung über das Portal das Finanças ein und benötigen eine gültige NIF. Verkäufer mit Wohnsitz außerhalb der EU brauchen zudem einen portugiesischen Steuervertreter (representante fiscal).

Diese Unterlagen sollten Sie bereithalten:

• Notarielle Verkaufsurkunde (escritura)• Originale Erwerbsunterlagen (Kaufurkunde, Belege über IMT und Stempelsteuer)• Rechnungen für Modernisierungen der letzten 12 Jahre mit ordnungsgemäß ausgewiesener Mehrwertsteuer• Provisionsrechnung des Maklers auf Verkäuferseite

• Nachweis des Hauptwohnsitzes (caderneta predial mit Nutzungsangabe, Meldenachweise), falls Sie die Befreiung bei Reinvestition beantragen

• Gegebenenfalls Nachweis der Reinvestition innerhalb des Zeitraums

Einen umfassenden Überblick über den portugiesischen Steuerrahmen für Immobilieneigentümer finden Sie in unserem Ratgeber zu Recht und Steuern. Falls Sie über das neue Steueranreizsystem nach Portugal gekommen sind, erklärt unser Beitrag IFICI einfach erklärt, wie das System mit Immobilieneinkünften und Veräußerungsgewinnen zusammenspielt. Zum allgemeinen Marktumfeld lesen Sie warum kluges Kapital 2026 verstärkt auf Portugal setzt.

Wie ICON Property Sie unterstützt

Die Frage der Veräußerungsgewinnsteuer gehört beim Verkauf einer portugiesischen Immobilie zu den letzten Gesprächen, die Sie führen sollten, nicht zu den ersten. Preisfindung, Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlungen kommen zuerst. Die Antwort bestimmt jedoch, welcher Nettoerlös Ihnen am Ende bleibt, und zwischen 2023 und 2026 unterläuft hier leichter ein Fehler als früher, weil sich die Regeln grundlegend geändert haben und viele internationale Berater noch nicht auf dem neuesten Stand sind.

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