Brauche ich eine NIF, um in Portugal eine Immobilie zu kaufen?

Ja. Eine NIF (portugiesische Steuernummer) benötigen Sie, bevor Sie irgendetwas unterschreiben. Käufer aus Nicht-EU-Ländern brauchen außerdem einen Fiskalvertreter. Ein Anwalt kann beides aus der Ferne erledigen, meist innerhalb weniger Tage.

Warum sollte ich einen unabhängigen Anwalt beauftragen?

Der Notar beurkundet den Kauf, vertritt aber nicht Ihre Interessen. Ein unabhängiger portugiesischer Anwalt prüft Eigentumstitel, Schulden, Genehmigungen und Bauplanung, entwirft den Vorvertrag und wahrt Ihre Interessen während des gesamten Prozesses.

Was sind die wichtigsten Schritte bis zum Kaufabschluss?

Beantragen Sie Ihre NIF, einigen Sie sich auf die Konditionen, unterzeichnen Sie einen Vorvertrag (CPCV) mit Anzahlung und anschließend die endgültige Kaufurkunde (Escritura) vor einem Notar, der die Zahlung der Steuern bestätigt und das Eigentum überträgt. Ihr Anwalt lässt die Immobilie danach auf Ihren Namen eintragen.

Wie lange dauert das rechtliche Verfahren?

Ein unkomplizierter Kauf ist in der Regel nach etwa 8 bis 12 Wochen abgeschlossen, abhängig von Finanzierung, Unterlagen und den Prüfungen Ihres Anwalts.

Leben in Portugal

Recht & Steuern

Stand: September 2026

Ein Umzug nach Portugal bedeutet mehr als die Wahl eines neuen Zuhauses. Wer das rechtliche und steuerliche Umfeld versteht, schafft die Grundlage für einen reibungslosen Übergang und langfristigen Erfolg, ob beim Immobilienkauf, bei der Unternehmensgründung oder im Ruhestand.

Portugal bietet ausländischen Einwohnern einen einladenden rechtlichen Rahmen, attraktive Steuerregelungen für Neuankömmlinge und einen stabilen Immobilienmarkt. Das sollten alle künftigen Einwohner und Investoren wissen.

Aufenthalt und rechtlicher Status

Bürger der EU und des EWR können mit minimalem Aufwand in Portugal leben, arbeiten und Immobilien erwerben. Bei einem Aufenthalt von mehr als 90 Tagen müssen sie sich jedoch als Einwohner registrieren. Dies erfolgt beim örtlichen Rathaus (Câmara Municipal), das die Anmeldebescheinigung für EU-Bürger ausstellt. Aufenthaltstitel für Nicht-EU-Bürger bearbeitet die AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo), die 2023 den SEF abgelöst hat.

Für Nicht-EU-Bürger bietet Portugal verschiedene Visumwege, darunter:

D7-Visum: für Ruheständler oder Personen mit passivem Einkommen (etwa Renten oder Mieteinnahmen).
D2-Visum: für Unternehmer oder Freiberufler, die in Portugal ein Unternehmen gründen oder selbstständig arbeiten möchten.
D8-Visum: auch „Digital-Nomad-Visum“ genannt, für Remote-Arbeitende mit gut dotierten Verträgen aus dem Ausland.
Golden Visa (ARI): Seit den Änderungen von 2023 sind Wohnimmobilien zwar ausgeschlossen, doch zu den Investitionsmöglichkeiten zählen weiterhin Risikokapitalfonds sowie die Förderung von Kultur oder Wissenschaft.

Alle Neuankömmlinge benötigen außerdem eine NIF (Número de Identificação Fiscal, die portugiesische Steuernummer), die für Steuererklärungen, Bankgeschäfte und Immobilienbesitz unerlässlich ist. In der Praxis ist sie meist der erste Schritt und wird oft schon vor dem Umzug beantragt.

Steuern für neue Einwohner

Das portugiesische Steuersystem knüpft an den Wohnsitz an. Wer sich mehr als 183 Tage im Jahr in Portugal aufhält oder hier einen ständigen Wohnsitz unterhält, gilt als steuerlich ansässig und muss sein weltweites Einkommen erklären.

Für neue Einwohner sind vor allem folgende Steuern relevant:

Einkommensteuer (IRS): progressive Sätze, bis zu 48 % in der höchsten Stufe.
Sozialversicherungsbeiträge: fällig bei einer Beschäftigung oder Geschäftstätigkeit in Portugal, sofern keine Befreiung durch bilaterale Abkommen besteht.
Vermögensteuer: Portugal erhebt keine allgemeine Vermögensteuer, auf hochwertige Immobilien kann jedoch eine zusätzliche Grundsteuer (AIMI, Adicional ao IMI) anfallen.

Das Steuerregime für nicht gewöhnlich Ansässige (NHR)

Portugals beliebtes Steuerregime für nicht gewöhnlich Ansässige (NHR) ist seit dem 31. Dezember 2023 für neue Antragsteller geschlossen. Bestimmte Personen (etwa solche, die das Visumverfahren vor dem Stichtag eingeleitet haben) können sich jedoch im Rahmen von Übergangsregelungen noch qualifizieren. Sein Nachfolger, der Steueranreiz für wissenschaftliche Forschung und Innovation (IFICI, oft NHR 2.0 genannt), richtet sich an qualifizierte Fachkräfte und Forschende, die die Voraussetzungen erfüllen.

Immobiliensteuern

IMT (Grunderwerbsteuer): eine einmalige Steuer beim Kauf. Für in Portugal steuerlich Ansässige hängt sie vom Immobilienwert ab und davon, ob es sich um einen Haupt- oder Zweitwohnsitz handelt. Seit dem 25. Mai 2026 zahlen Käufer, die in Portugal nicht steuerlich ansässig sind, beim Kauf von Wohnimmobilien unabhängig vom Preis pauschal 7,5 % (Decreto-Lei n.º 97/2026). Die Sätze für 2026 finden Sie in unserem Leitfaden zu den Kaufnebenkosten.
Stempelsteuer (Imposto do Selo): 0,8 % des Kaufpreises.
IMI (kommunale Grundsteuer): eine jährliche Steuer von 0,3 % bis 0,45 %, berechnet auf den steuerlichen Wert (VPT) der Immobilie.

Beim Verkauf eines Hauptwohnsitzes fällt keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn an, wenn der Erlös in einen anderen Hauptwohnsitz in Portugal oder in der EU bzw. im EWR reinvestiert wird.

Bank- und Rechtsdienstleistungen

Ein portugiesisches Bankkonto ist für die meisten Immobilientransaktionen und Visumanträge unerlässlich. Zur Eröffnung benötigen Sie einen gültigen Reisepass, einen Adressnachweis und eine NIF. Die meisten Banken bieten ihren Service auf Englisch sowie Online-Banking an.

Beim Immobilienkauf ist rechtliche Unterstützung dringend zu empfehlen. Ein Anwalt hilft Ihnen bei:

Grundbuchrecherchen und Due Diligence
der Erstellung oder Prüfung des Vorvertrags (Contrato de Promessa de Compra e Venda)
der Einhaltung kommunaler Vorschriften
der Vertretung von Käufern per Vollmacht, falls erforderlich