IFICI erklärt: Portugals neue Steueranreizregelung und was sie 2026 für Käufer von Luxusimmobilien bedeutet

Portugal hat die Steuerregelung für nicht gewöhnlich Ansässige (NHR, Non-Habitual Resident) Ende 2023 abgeschafft, und viele internationale Käufer fragen sich noch immer, was an ihre Stelle getreten ist. Die Antwort lautet IFICI, offiziell der Steueranreiz für wissenschaftliche Forschung und Innovation. Die Regelung ist enger gefasst als NHR, zählt für das passende Käuferprofil aber weiterhin zu den attraktivsten Steuerregelungen Europas. Wenn Sie eine Luxusvilla an der Algarve in Betracht ziehen, sollten Sie IFICI unbedingt verstehen, bevor Sie unterschreiben. Die Regelung verändert die Nettobilanz Ihres Umzugs.

Was ist IFICI?

IFICI steht für Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação. Die Regelung wurde mit Artikel 58-A des portugiesischen Steuervergünstigungsgesetzes (EBF) geschaffen, trat am 1. Januar 2024 in Kraft und ersetzt NHR für Neuzuzügler. Berechtigte Ansässige zahlen auf in Portugal erzielte Einkünfte aus begünstigten beruflichen Tätigkeiten einen pauschalen Einkommensteuersatz (IRS) von 20 Prozent. Die meisten ausländischen Einkünfte, darunter Einkünfte aus nichtselbstständiger und selbstständiger Arbeit, Kapitalerträge, Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne, sind zehn aufeinanderfolgende Jahre lang von der portugiesischen Steuer befreit.

Die Regelung gilt nicht automatisch. Sie müssen sich bei der portugiesischen Steuerbehörde registrieren und eine der festgelegten begünstigten Tätigkeiten ausüben. Die frühere Rentnerkategorie der NHR-Regelung gibt es nicht mehr.

Wer für IFICI infrage kommt

Sie müssen drei Voraussetzungen gleichzeitig erfüllen:

• Sie müssen in dem Jahr, in dem Sie den Antrag stellen, in Portugal steuerlich ansässig werden. In der Regel bedeutet das, dass Sie mehr als 183 Tage in Portugal verbringen oder dort einen ständigen Wohnsitz begründen.

• Sie dürfen in keinem der fünf vorangegangenen Steuerjahre in Portugal steuerlich ansässig gewesen sein. Außerdem muss Ihre berufliche Tätigkeit in eine der begünstigten Kategorien fallen. Dazu zählen Forschung und Hochschulbildung, zertifizierte Start-ups, exportorientierte Industrie- und Dienstleistungstätigkeiten, Führungspositionen in Unternehmen, die Investitionsanreize erhalten, sowie bestimmte wissenschaftliche und technische Berufe.

• Wenn Sie als Ruheständler ohne begünstigte berufliche Tätigkeit umziehen möchten, gilt IFICI für Sie nicht. Das ist eine wesentliche Änderung gegenüber der früheren NHR-Regelung und einer der Hauptgründe, Ihre Ansässigkeit vor dem Umzug sorgfältig zu planen.

Die wichtigsten Vorteile für Käufer von Luxusimmobilien

Wenn Sie eine Immobilie an der Algarve kaufen, sind zwei Vorteile besonders wichtig.

Erstens sind Mieteinnahmen aus Immobilien außerhalb Portugals zehn Jahre lang grundsätzlich von der portugiesischen Besteuerung befreit. Wenn Sie in Ihrem Heimatland bereits Anlageimmobilien besitzen, löst der Umzug nach Portugal auf diese Einkünfte keine zusätzliche portugiesische Steuerlast aus.

Zweitens sind Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf ausländischer Vermögenswerte, darunter Immobilien, Wertpapiere und Unternehmensbeteiligungen, in der Regel steuerfrei. Für vermögende Käufer, die ausländische Beteiligungen veräußern möchten, um eine Villa an der Algarve zu finanzieren, kann das den entscheidenden Unterschied machen.

Beachten Sie, dass Gewinne aus dem Verkauf portugiesischer Immobilien während des IFICI-Zeitraums nicht steuerfrei sind. Wenn Sie vorhaben, wiederholt Immobilien in Portugal zu kaufen und zu verkaufen, sollten Sie die portugiesische Besteuerung von Veräußerungsgewinnen von Anfang an in Ihre Planung einbeziehen.

So beantragen Sie IFICI

Die Registrierung erfolgt über das Onlineportal der Steuerbehörde. Die Frist endet am 31. März des Jahres, das auf das Jahr folgt, in dem Sie steuerlich ansässig geworden sind. Wer die Frist versäumt, verliert den Vorteil für dieses Jahr, während der Zehnjahreszeitraum dennoch zu laufen beginnt. Für den Antrag müssen Sie Ihre begünstigte Tätigkeit nachweisen. Ihr Arbeitsvertrag, Ihre Start-up-Zertifizierung oder Ihre akademische Berufung muss also vorliegen, bevor Sie den Antrag stellen.

Wir empfehlen stets, vor der Begründung Ihrer Ansässigkeit einen portugiesischen Steuerberater hinzuzuziehen. Die Einzelheiten zu den begünstigten Tätigkeiten sind technisch und ändern sich durch Verwaltungsanweisungen. Ein Monat Vorbereitung kann Ihnen jahrelange fehlerhafte Steuererklärungen ersparen.

IFICI im Vergleich zur früheren NHR-Regelung

Wenn Sie IFICI mit dem vergleichen, was NHR bis Ende 2023 bot, sollten Sie drei Unterschiede im Blick behalten. IFICI gilt für einen engeren Kreis beruflicher Tätigkeiten, sodass nun ein größerer Anteil der Antragsteller nicht unter die Regelung fällt. Der Weg für Rentner wurde abgeschafft. Und einige Kategorien ausländischer Einkünfte werden etwas anders behandelt, insbesondere passive Einkünfte.

Für die Steuer von 10 Prozent auf ausländische Renten, die in den letzten Jahren der NHR-Regelung galt, gibt es bei IFICI keine direkte Entsprechung. Deshalb sind Ruheständler in der Regel besser beraten, ihre Planung an den regulären portugiesischen Steuervorschriften auszurichten oder neben Portugal auch andere EU-Länder zu prüfen.

Was das für Ihren Kauf an der Algarve bedeutet

Für aktive Fachkräfte, Gründer und Führungskräfte in begünstigten Positionen bleibt IFICI ein starkes Argument, Portugal zum steuerlichen Wohnsitz zu machen und zugleich den Lebensstil der Algarve zu genießen. Die Kombination aus pauschal 20 Prozent IRS auf portugiesische Einkünfte, zehnjährigen Befreiungen für ausländische Einkünfte und der Lebensqualität an der zentralen oder westlichen Algarve zieht weiterhin ernsthafte Käufer an. Für Ruheständler sieht die Lage anders aus und verdient vor jedem Kauf ein sorgfältiges Gespräch.

Unsere Ratgeber zu Portugals D7-Visum, D8-Visum und D2-Visum stellen die Aufenthaltswege vor, die sich gut mit IFICI kombinieren lassen, und unser Artikel über die versteckten Kosten beim Kauf an der Algarve erläutert die Steuern und Gebühren, die beim Kauf anfallen.

Wie ICON Property Sie unterstützen kann

Bei ICON Property arbeiten wir mit spezialisierten Steuerberatern und Rechtspartnern an der Algarve zusammen, die vor und nach dem Kauf zu Ansässigkeit, IFICI-Anträgen und dem weiteren rechtlichen Rahmen beraten. Wenn Sie 2026 einen Umzug an die Algarve planen und verstehen möchten, wie sich IFICI auf Ihre finanzielle Nettoposition auswirkt, stellen wir die passenden Kontakte her, stimmen den Zeitplan auf Ihre Immobiliensuche ab und helfen Ihnen, den häufigen Fehler zu vermeiden, zu kaufen, bevor Ihre Ansässigkeit geregelt ist.

Beim Kauf einer Luxusimmobilie an der Algarve geht es um mehr als die Villa. Es geht um das Gesamtbild aus Ansässigkeit, Besteuerung und langfristigen Kosten. Wenn Sie einen Partner suchen, der den Markt und die dahinterstehenden Regeln kennt, sprechen Sie mit ICON Property, bevor Sie Ihr erstes Angebot abgeben.