Grundsteuer IMI in Portugal: Was Eigentümer an der Algarve 2026 zahlen

Jeder Immobilieneigentümer an der Algarve erhält einmal im Jahr einen vorhersehbaren Brief, und er kommt von der Câmara Municipal. Dieser Brief ist Ihre IMI, der Imposto Municipal sobre Imóveis, die jährliche Grundsteuer Portugals. Sie gehört zu den am häufigsten missverstandenen Zahlen im portugiesischen Immobilienmarkt, auch weil die Grundsteuer IMI in Portugal kein einheitlicher nationaler Wert ist, sondern ein lokaler Satz, der von Gemeinde zu Gemeinde variiert. Dieser Leitfaden für 2026 erklärt, wie die IMI berechnet wird, was Eigentümer an der Algarve tatsächlich zahlen, wann sie fällig ist, wer befreit ist und wie die gesonderte AIMI bei hochwertigen Immobilien greift.

Was ist die IMI, und wie wird sie berechnet?

Die IMI ist eine jährliche kommunale Steuer auf das Eigentum an Immobilien in Portugal und finanziert über Ihre Gemeinde lokale Leistungen. Die Formel ist einfach: der VPT Ihrer Immobilie (Valor Patrimonial Tributário, also der steuerliche Wert) multipliziert mit dem kommunalen Steuersatz. Der Punkt, an dem viele stolpern: Der VPT ist nicht der Kaufpreis. Er ist ein von der Steuerbehörde anhand von Größe, Lage, Alter, Nutzung und einem Qualitätskoeffizienten berechneter Steuerwert und liegt meist niedriger, oft deutlich niedriger, als der Marktpreis. Zwei Häuser, die zum gleichen Preis verkauft wurden, können sehr unterschiedliche VPTs und damit unterschiedliche IMI-Bescheide haben.

IMI-Steuersätze 2026

Für 2026 bleiben die Spannen unverändert: Städtische Immobilien werden mit 0,30 % bis 0,45 % besteuert, ländliche Grundstücke (rústico) mit pauschal 0,80 %. Innerhalb der städtischen Spanne legt jede Gemeinde ihren Satz jedes Jahr selbst fest, weshalb zwei identische Häuser in benachbarten Gemeinden unterschiedliche Bescheide erhalten können. Zudem gibt es einen Strafsatz von 7,5 % für Immobilien, die über Gesellschaften in Offshore-Gebieten auf der schwarzen Liste gehalten werden, ein Punkt, den Sie bei einem Erwerb über eine Gesellschaft bedenken sollten.

Wie viel IMI zahlen Sie tatsächlich?

Nehmen wir ein Haus mit einem VPT von 300.000 Euro. Bei einem kommunalen Satz von 0,30 % beträgt die jährliche IMI 900 Euro, bei 0,45 % sind es 1.350 Euro. Da die Berechnung auf dem VPT und nicht auf dem Kaufpreis basiert, fällt der tatsächliche Betrag oft bescheidener aus, als Käufer erwarten, besonders bei älteren Immobilien, deren steuerlicher Wert nicht neu festgesetzt wurde. Das Nützlichste, was Sie tun können, ist den aktuellen Satz Ihres konkreten município zu prüfen, denn er wird lokal festgelegt und kann sich von Jahr zu Jahr ändern. Wenn Sie das Gesamtbild der jährlichen Eigentümerkosten erfassen möchten, ordnet unser Leitfaden zu den wahren Kosten einer Villa an der Algarve die IMI neben Versicherung, Nebenkosten und Gemeinschaftsgebühren ein.

Wann ist die IMI fällig? Zahlungsfristen 2026

Die IMI wird im Frühjahr für das Vorjahr in Rechnung gestellt und kann je nach Gesamtbetrag in Raten gezahlt werden:

• 100 Euro oder weniger: eine einzige Zahlung, fällig bis 31. Mai.

• Zwischen 100 und 500 Euro: zwei Raten, fällig am 31. Mai und 30. November.

• Mehr als 500 Euro: drei Raten, fällig am 31. Mai, 31. August und 30. November.

Nichtansässige zahlen die IMI auf genau derselben Grundlage wie Ansässige, denn die Steuer folgt der Immobilie, nicht dem Eigentümer. Besitzen Sie ein Ferienhaus, kommen Sie für die unten beschriebene Befreiung für den Hauptwohnsitz nicht in Frage, planen Sie also den vollen Betrag ein. Die IMI zu übersehen ist ein klassischer Fehler, den wir in unserem Leitfaden zu den versteckten Kosten beim Hauskauf an der Algarve behandeln.

IMI-Befreiungen

Es gibt zwei wesentliche Entlastungen, und beide richten sich an dauerhaft Ansässige, nicht an Besitzer von Zweitwohnungen.

Die befristete Befreiung gilt für ein Haus, das als ständiger Hauptwohnsitz genutzt wird, sofern der VPT 125.000 Euro nicht übersteigt und das steuerpflichtige Haushaltseinkommen höchstens 153.300 Euro beträgt. Sie gilt drei Jahre und kann zweimal im Leben beantragt werden.

Die dauerhafte Befreiung richtet sich an Haushalte mit niedrigem Einkommen und greift automatisch. Ihre beiden Schwellenwerte sind keine festen Zahlen, sondern an den IAS gekoppelte Formeln, den Indexante dos Apoios Sociais, der jeden Januar angepasst wird. Das jährliche Bruttohaushaltseinkommen darf das 2,3-Fache des jährlichen IAS nicht übersteigen, und der VPT der Immobilie darf das 10-Fache des jährlichen IAS nicht übersteigen.

Bei einem IAS von 537,13 Euro für 2026 ergibt das rund 17.295 Euro Haushaltseinkommen und rund 75.198 Euro VPT. Da sich der zugrunde liegende Wert jedes Jahr ändert, prüfen Sie die aktuellen Werte immer bei der Autoridade Tributária, statt sich auf eine Zahl aus einem älteren Artikel zu verlassen, auch aus diesem nach dem Januar. Über diese beiden Entlastungen hinaus fallen manche Immobilien gar nicht in den Anwendungsbereich der IMI.

AIMI: Portugals Steuer auf hochwertige Immobilien

Zusätzlich zur IMI erhebt Portugal die AIMI, den Adicional ao IMI, auf größere Wohnimmobilienbestände. In einer Region wie der Algarve mit vielen hochwertigen Häusern lohnt es sich, sie zu verstehen. Die AIMI wird auf den zusammengerechneten VPT der Wohnimmobilien und Baugrundstücke erhoben, die Sie am 1. Januar besitzen, nach einem großzügigen Freibetrag:

• Privatpersonen: Die ersten 600.000 Euro VPT sind steuerfrei. Darüber beträgt der Satz 0,7 % bis 1.000.000 Euro, 1 % auf den Anteil zwischen 1.000.000 und 2.000.000 Euro und 1,5 % auf alles über 2.000.000 Euro.

• Verheiratete Paare oder Paare in eheähnlicher Gemeinschaft, die sich für die gemeinsame Veranlagung entscheiden: Der Freibetrag verdoppelt sich auf 1.200.000 Euro, die Stufen verschieben sich auf 2.000.000 und 4.000.000 Euro.

• Gesellschaften: pauschal 0,4 % (auch hier 7,5 % für Offshore-Gesellschaften auf der schwarzen Liste).

Die AIMI wird gesondert im September in Rechnung gestellt. Die wichtigste Erkenntnis ist für die meisten Käufer beruhigend: Da sie auf dem VPT basiert und erst über 600.000 Euro pro Person beginnt, zahlt die große Mehrheit der Eigentümer eines einzigen Hauses sie nie. Sie ist faktisch eine Steuer auf umfangreiche Portfolios und Prestigeobjekte, nicht auf die durchschnittliche Villa an der Algarve. Wenn Sie auch an einen späteren Verkauf denken, lesen Sie dazu unseren Leitfaden zur Kapitalertragsteuer für nichtansässige Verkäufer.

Das Fazit für Eigentümer an der Algarve

Die IMI ist vorhersehbar, wird auf einen Steuerwert berechnet, der meist unter Ihrem Kaufpreis liegt, und in ein bis drei Raten über das Jahr gezahlt. Für die meisten Eigentümer ist sie eine gut tragbare jährliche Ausgabe und keine böse Überraschung, und nur hochwertige Portfolios müssen sich mit der AIMI befassen. Der kluge Schritt ist einfach: Fragen Sie vor dem Kauf nach dem VPT der Immobilie und dem aktuellen kommunalen Satz, dann kennen Sie Ihre tatsächliche IMI im Voraus.

Kennen Sie Ihre Zahl vor dem Kauf

Am besten vermeiden Sie Überraschungen, indem Sie die IMI als bekannte Größe behandeln. Fragen Sie nach dem VPT, prüfen Sie den aktuellen Satz Ihrer Gemeinde und planen Sie den Jahresbetrag vom ersten Tag an in Ihr Budget ein. Unser Team macht das für Käufer standardmäßig, zusammen mit allen anderen laufenden Kosten.

Sie denken über einen Kauf an der Algarve nach und möchten das vollständige Kostenbild schriftlich? Kontaktieren Sie das Team von ICON Property für eine persönliche Besichtigungstour und eine klare Aufstellung der Steuern und laufenden Kosten jeder Immobilie, die Sie in Betracht ziehen.