Immobilien in Portugal erben: Ein Leitfaden zur Erbfolge für ausländische Eigentümer

Sie haben ein Haus an der Algarve gekauft, um es heute zu genießen und später Ihren Kindern zu hinterlassen. Gerade dieses „später“ trifft viele ausländische Eigentümer unvorbereitet. Das portugiesische Erbrecht folgt nicht einfach Ihren Wünschen, wie es ein englisches, irisches oder amerikanisches Testament tun würde. Es behält einen festen Teil Ihres Nachlasses per Gesetz den nächsten Angehörigen vor, und es bestimmt anhand Ihres Wohnsitzes, welches Landesrecht gilt, es sei denn, Sie unternehmen einen gezielten Schritt, um das zu ändern.

Dieser Leitfaden erklärt die drei Faktoren, die tatsächlich darüber entscheiden, ob Ihre portugiesische Immobilie so übergeht, wie Sie es beabsichtigen: das Noterbrecht (Pflichtteilsrecht), die EU-Erbrechtsverordnung und die von Ihnen gewählte Eigentumsstruktur. Er richtet sich an internationale Eigentümer und entspricht dem Stand von 2026. Es handelt sich um allgemeine Informationen, nicht um Rechts- oder Steuerberatung für Ihre konkrete Situation. Dafür wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten portugiesischen Anwalt.

Noterbrecht: die Regel, die ausländische Eigentümer überrascht

In den meisten Common-Law-Ländern können Sie Ihr Vermögen hinterlassen, wem Sie möchten. In Portugal ist das nicht so. Nach dem portugiesischen Zivilgesetzbuch ist ein Teil Ihres Nachlasses, die sogenannte legítima (der „vorbehaltene“ Teil oder „Pflichtteil“), per Gesetz Ihren nächsten Angehörigen vorbehalten, den herdeiros legitimários (Noterben).

Über diesen Teil können Sie weder durch Testament noch durch Schenkung zu Lebzeiten frei verfügen, abgesehen von eng gesetzlich definierten Fällen der Enterbung.

Die Noterben sind in dieser Rangfolge: Ihr Ehepartner, Ihre Abkömmlinge (Kinder, dann Enkel) und, sofern keine Abkömmlinge vorhanden sind, Ihre Verwandten in aufsteigender Linie (Eltern, dann Großeltern).

Welcher Anteil Ihres Nachlasses vorbehalten ist, hängt davon ab, wer Sie überlebt.

Als Orientierung:

• Ehepartner und Kinder gemeinsam: Zwei Drittel des Nachlasses sind vorbehalten, ein Drittel ist frei verfügbar.
• Nur der Ehepartner (keine Abkömmlinge oder Verwandten in aufsteigender Linie): Die Hälfte ist vorbehalten.
• Kinder, aber kein Ehepartner: Bei einem Kind ist die Hälfte vorbehalten, bei zwei oder mehr Kindern sind es zwei Drittel.
• Nur Verwandte in aufsteigender Linie: in der Regel die Hälfte (Eltern) oder ein Drittel (entferntere Vorfahren).

Den Teil, über den Sie frei verfügen können, nennt man quota disponível (verfügbare Quote). Alles außerhalb dieser verfügbaren Quote steht den Noterben kraft Gesetzes zu. Ein Testament, das das Familienhaus vollständig einem Kind, einem neuen Partner oder einer gemeinnützigen Organisation zuwenden will, kann angefochten und so weit gekürzt werden, dass die legítima gewahrt bleibt.

Deshalb bewirkt ein allgemein gehaltenes ausländisches Testament, das ohne portugiesische Beratung aufgesetzt wurde, oft nicht das, was sein Verfasser angenommen hat. Bei Patchworkfamilien, unverheirateten Partnern oder Stiefkindern kann die Kluft zwischen Absicht und Ergebnis erheblich sein.

Die EU-Erbrechtsverordnung: Wählen Sie, welches Landesrecht gilt

Hier kommt der Teil, der ausländischen Eigentümern echte Gestaltungsmöglichkeiten gibt. Seit dem 17. August 2015 unterliegen grenzüberschreitende Erbfälle in den meisten EU-Staaten der EU-Erbrechtsverordnung (Verordnung (EU) Nr. 650/2012), oft auch „Brüssel IV“ genannt.

Die Grundregel ist einfach: Für Ihre gesamte Erbfolge gilt das Recht des Staates, in dem Sie zum Zeitpunkt Ihres Todes Ihren gewöhnlichen Aufenthalt hatten. Wenn Sie sich also an der Algarve zur Ruhe gesetzt und Portugal zu Ihrem Zuhause gemacht haben, gilt für Ihren weltweiten Nachlass standardmäßig portugiesisches Erbrecht, einschließlich des Noterbrechts.

Die Verordnung bietet Ihnen außerdem eine wirkungsvolle Option: die professio juris, also eine Rechtswahl. Sie können stattdessen das Recht eines Staates, dessen Staatsangehörigkeit Sie besitzen, für Ihre Erbfolge wählen, und zwar ausdrücklich in Ihrem Testament. Ein in Portugal lebender britischer Staatsbürger kann beispielsweise das Recht seiner Staatsangehörigkeit wählen, das kein Noterbrecht in gleicher Form vorsieht. Diese eine Klausel kann den Unterschied ausmachen zwischen der Freiheit, Ihr Zuhause an der Algarve nach Ihren Wünschen zu vererben, und der Bindung an die legítima.

Zwei Punkte sollten internationale Eigentümer nicht übersehen. Erstens sind Dänemark und Irland nicht an die Verordnung gebunden, was sich darauf auswirkt, wie ihre Staatsangehörigen und deren Vermögen behandelt werden. Zweitens ist die Wahl Ihres Heimatrechts eine bewusste Handlung: Wenn Sie nichts unternehmen, gilt das Recht Ihres gewöhnlichen Aufenthalts. Die Wahl muss in einem gültigen Testament korrekt getroffen werden, und genau hier kommt es auf eine professionelle Abfassung an. Mehr dazu lesen Sie in unserem Überblick Rechts- und Steuerleitfaden.

Was das Erben einer Immobilie in Portugal tatsächlich kostet

Eine gute Nachricht für die meisten Familien: Portugal erhebt keine Erbschaftsteuer im klassischen Sinne. Stattdessen gibt es die Stempelsteuer (Imposto do Selo) auf die Übertragung von Vermögen im Todesfall, und die nächsten Angehörigen sind davon befreit.

Nach Angaben der portugiesischen Regierung (gov.pt) und der Steuer- und Zollbehörde sind folgende Personen von der Stempelsteuer auf Erbschaften befreit: der überlebende Ehepartner oder faktische Lebenspartner, Abkömmlinge (Kinder und Enkel) sowie Verwandte in aufsteigender Linie (Eltern und Großeltern). Für alle anderen, etwa Geschwister, Nichten, Neffen oder nicht verwandte Begünstigte, beträgt der Satz 10 % auf den im Todesfall übertragenen Wert.

Hinzu kommen einige Verwaltungsschritte. Der Todesfall muss der Steuerbehörde gemeldet und eine Stempelsteuererklärung eingereicht werden, allerdings nur, wenn der Verstorbene übertragbares Vermögen hinterlassen hat. Dies übernimmt der cabeça de casal (der Nachlassverwalter, in der Regel der überlebende Ehepartner oder der nächste Erbe) bis zum Ende des dritten Monats nach dem Sterbemonat mit dem amtlichen Formular Modelo 1. Die Meldung selbst ist kostenlos.

Praktisch bedeutet das: Wenn Sie Ihre Immobilie an der Algarve Ihren Kindern oder Ihrem Ehepartner hinterlassen, fällt in den meisten Fällen keine Stempelsteuer an. Vererben Sie sie dagegen einem Partner, mit dem Sie nie verheiratet waren, oder entfernteren Verwandten, können die 10 % fällig werden. Ein weiterer Grund, warum Struktur und Dokumentation so wichtig sind.

Wie ausländische Eigentümer ihre Immobilie für eine reibungslose Erbfolge strukturieren

Zusammengefasst verringern internationale Familien Reibungsverluste typischerweise so:

• Errichten Sie ein portugiesisches Testament und prüfen Sie die Rechtswahl. Ein in Portugal errichtetes Testament, das Ihr portugiesisches Vermögen umfasst und eine klare professio-juris-Klausel enthält, falls Ihr Heimatrecht gelten soll, ist der wirksamste Einzelschritt. Es beschleunigt das Verfahren und beseitigt Unklarheiten für Ihre Erben.
• Entscheiden Sie bewusst zwischen dem Recht des gewöhnlichen Aufenthalts und Ihrem Heimatrecht. Wenn Sie mit der Anwendung des portugiesischen Noterbrechts einverstanden sind, müssen Sie möglicherweise nichts tun. Wünschen Sie Testierfreiheit, muss die Wahl Ihres Heimatrechts korrekt erklärt werden. Diese Entscheidung sollten Sie mit fachlicher Beratung treffen, statt sie dem Zufall zu überlassen.
• Prüfen Sie, wie die Immobilie gehalten wird. Ob das Haus gemeinsam, allein oder über eine Gesellschaft gehalten wird, beeinflusst, wie es übergeht und wie es besteuert wird. Miteigentum und der eheliche Güterstand (bei Ehepaaren) wirken auf eine Weise mit der legítima zusammen, bei der sich leicht Fehler einschleichen.
• Planen Sie nach Möglichkeit den steuerfreien Weg ein. Da Ehepartner, Abkömmlinge und Verwandte in aufsteigender Linie von der Stempelsteuer befreit sind, lässt sich die Abgabe von 10 % für andere Begünstigte vermeiden, wenn die vorgesehenen Begünstigten innerhalb dieser Gruppe bleiben oder entsprechend vorausgeplant wird.
• Stimmen Sie sich grenzüberschreitend ab. Ihr portugiesisches Testament und das Testament in Ihrem Heimatland dürfen sich nicht widersprechen, und Ihre Rechtswahl sollte einheitlich sein. Grenzüberschreitende Nachlässe scheitern am häufigsten an den Nahtstellen zwischen zwei Rechtssystemen.

Warum das gerade für Käufer an der Algarve wichtig ist

Die Algarve zieht genau die Käufer an, für die diese Regeln am schwersten wiegen: internationale Ruheständler, Zweitwohnungsbesitzer und Familien mit Vermögen und Erben in mehr als einem Land. Viele kommen über Aufenthaltsprogramme, wie wir sie in unserem Leitfaden zum portugiesischen D7-Visum beschreiben, begründen hier ihren gewöhnlichen Aufenthalt und prüfen nie, was das für ihren Nachlass bedeutet. Wenn ein Teil des Reizes darin bestand, ein Vermächtnis in einem der besten Ruhestandsziele Europas zu hinterlassen, lohnt es sich, dieses Vermächtnis richtig zu strukturieren.

Das Fazit

Eine Immobilie in Portugal zu erben ist nicht schwierig, unterliegt aber Regeln, die sich von den Erwartungen der meisten ausländischen Eigentümer unterscheiden. Das Noterbrecht legt eine Untergrenze für das fest, was Ihre Familie erhält. Die EU-Erbrechtsverordnung lässt Sie wählen, welches Landesrecht gilt, sofern Sie bewusst handeln. Und dank der Steuerbefreiungen für nahe Angehörige sind die meisten Übertragungen günstiger, als viele befürchten. Die Eigentümer mit reibungslosen Ergebnissen sind schlicht diejenigen, die mit fundierter Beratung vorgesorgt haben, bevor es darauf ankam.

Wie ICON Property Sie unterstützt

Genau hier hilft ICON Property. Wir begleiten internationale Käufer und Eigentümer durch jede Phase des Immobilienbesitzes an der Algarve, vom Kauf selbst bis zu den rechtlichen, steuerlichen und erbrechtlichen Fragen, die damit einhergehen. Wir vermitteln Ihnen vertrauenswürdige portugiesische Anwälte und Steuerberater, helfen Ihnen zu verstehen, wie Noterbrecht und EU-Erbrechtsverordnung auf Ihre Familie anzuwenden sind, und sorgen dafür, dass Ihre Immobilie von Anfang an für eine reibungslose Erbfolge strukturiert ist. Ob Sie jetzt kaufen oder eine bereits vorhandene Immobilie überprüfen möchten: Kontaktieren Sie ICON Property noch heute und lassen Sie sich von uns sicher durch das portugiesische Rechtssystem begleiten.