Die wahren Kosten eines Immobilienkaufs an der Algarve: Steuern, Gebühren und Budget für 2026

Zuletzt aktualisiert: 11.08.2026

Die Algarve geht mit einer internationalen Nachfrage ins Jahr 2026, die so stark ist wie eh und je: von sonnenhungrigen Familien aus Nordeuropa bis hin zu ortsunabhängig arbeitenden Fachkräften und Investoren, die entlang der Küste attraktive Mietrenditen suchen. Die Preise haben sich stabil gehalten, der Wettbewerb um hochwertige Immobilien bleibt intensiv, und doch überrascht eines Neuankömmlinge immer wieder: Die tatsächlichen Kosten eines Immobilienkaufs an der Algarve liegen stets über dem Preis im Exposé. Der Angebotspreis ist nur der Ausgangspunkt. Hinzu kommen eine Grunderwerbsteuer, die Stempelsteuer, Anwaltshonorare, Registrierungskosten und für viele Käufer die Kosten einer Hypothekenfinanzierung.

Für internationale Käufer gibt es 2026 zudem eine Änderung, die alle anderen in den Schatten stellt: Seit dem 25. Mai 2026 zahlen Käufer, die in Portugal nicht steuerlich ansässig sind, auf Wohnimmobilien eine pauschale Grunderwerbsteuer von 7,5 %. Dieser Ratgeber schlüsselt jede Position des Budgets auf, einschließlich dieser Änderung, damit Sie mit Zuversicht planen können statt mit bösen Überraschungen.

Woraus sich die Kosten eines Immobilienkaufs an der Algarve zusammensetzen

Bevor wir uns die einzelnen Steuern ansehen, lohnt es sich, die Faustregel zu kennen, und 2026 gibt es davon nicht eine, sondern zwei.

Wenn Sie in Portugal steuerlich ansässig sind und ohne Finanzierung kaufen, sollten Sie zusätzlich zum Kaufpreis rund 6 % bis 10 % des Kaufpreises für Erwerbsnebenkosten einplanen. Kaufen Sie als Nichtansässiger, rechnen Sie mit rund 9 % bis 11 %, denn allein die Grunderwerbsteuer beträgt inzwischen 7,5 %. Wer eine Hypothek aufnimmt, sollte noch etwas mehr einkalkulieren, da die Finanzierung eigene Gebühren mit sich bringt.

Beide Spannen umfassen vier Hauptgruppen: die Grunderwerbsteuer (IMT), die Stempelsteuer, Honorare und Verwaltungsgebühren (Anwalt, Notar und Registrierung) sowie gegebenenfalls die Kosten der Hypothek. Sehen wir sie uns der Reihe nach an.

IMT: Die Grunderwerbsteuer, die Ihr Budget bestimmt

Die IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões) ist für die meisten Käufer der größte Einzelposten. Für Steueransässige wird sie progressiv nach dem Grenzsteuerprinzip berechnet: Jeder Teilbetrag des Preises wird mit seinem eigenen Satz besteuert, ähnlich wie bei den Stufen der Einkommensteuer. Für Nichtansässige gilt das seit Mai 2026 nicht mehr.

Steuersätze für den Hauptwohnsitz

Für einen dauerhaften Hauptwohnsitz auf dem Festland, den eine in Portugal steuerlich ansässige Person erwirbt, gelten 2026 folgende Stufen:

• Bis 106.346 EUR: 0 %, kein Abzugsbetrag

• Von 106.346 bis 145.470 EUR: 2 %, Abzugsbetrag 2.126,92

• Von 145.470 bis 198.347 EUR: 5 %, Abzugsbetrag 6.491,02

• Von 198.347 bis 330.539 EUR: 7 %, Abzugsbetrag 10.457,96

• Von 330.539 bis 660.982 EUR: 8 %, Abzugsbetrag 13.763,35

• Von 660.982 bis 1.150.853 EUR: Pauschalsatz von 6 %

• Über 1.150.853 EUR: Pauschalsatz von 7,5 %

Diese Schwellenwerte wurden im Staatshaushalt 2026 um 2 % angehoben. Da es sich um Grenzsteuersätze handelt, liegt Ihr effektiver Steuersatz unter dem Satz der höchsten Stufe, die Sie erreichen.

Zweitwohnsitze und Ferienimmobilien

Handelt es sich bei der Immobilie nicht um Ihren Hauptwohnsitz, sondern um einen Zweitwohnsitz, sind die Stufen nahezu identisch, mit zwei Unterschieden: Die erste Stufe wird mit 1 % statt 0 % besteuert, und die Stufe mit 8 % reicht nur bis 633.931 EUR; darüber gilt der Pauschalsatz von 6 %.

• Bis 106.346 EUR: 1 %, kein Abzugsbetrag

• Von 106.346 bis 145.470 EUR: 2 %, Abzugsbetrag 1.063,46

• Von 145.470 bis 198.347 EUR: 5 %, Abzugsbetrag 5.427,56

• Von 198.347 bis 330.539 EUR: 7 %, Abzugsbetrag 9.394,50

• Von 330.539 bis 633.931 EUR: 8 %, Abzugsbetrag 12.699,89

• Von 633.931 bis 1.150.853 EUR: Pauschalsatz von 6 %

• Über 1.150.853 EUR: Pauschalsatz von 7,5 %

Der Satz von 7,5 % für nicht ansässige Käufer

Dies ist die wichtigste Änderung für internationale Käufer seit Jahren, und sie ist kein bloßer Vorschlag mehr, sondern geltendes Recht.

Mit dem Decreto-Lei n.º 97/2026 vom 20. Mai 2026 wurde Artikel 17 des IMT-Gesetzbuchs geändert: Beim Erwerb städtischer Wohnimmobilien durch Käufer, die in Portugal nicht steuerlich ansässig sind, gilt nun ein Pauschalsatz von 7,5 %. Da das Gesetzesdekret für diese Maßnahme keine Übergangsregelung vorsah, trat sie nach der allgemeinen Fünftageregel am 25. Mai 2026 in Kraft.

Für Ihr Budget sind drei Punkte entscheidend:

• Es gibt keine Preisschwelle. Die 7,5 % gelten für jeden Kaufpreis, und keine der oben genannten progressiven Stufen, Befreiungen oder Ermäßigungen findet Anwendung.

• Maßgeblich ist die steuerliche Ansässigkeit, nicht die Staatsangehörigkeit. Ein in Deutschland lebender EU-Bürger ist davon betroffen. Ein britischer Staatsbürger, der bereits seit mindestens zwei Jahren in Portugal steuerlich ansässig ist, dagegen nicht.

• Die Regelung gilt nur für städtische Immobilien, die zu Wohnzwecken bestimmt sind. Für Baugrundstücke, Gewerbeflächen und ländliche Grundstücke gelten weiterhin die regulären Bestimmungen.

Es gibt zwei Wege, die Differenz zwischen den gezahlten 7,5 % und den Sätzen, die ein Ansässiger gezahlt hätte, zurückzuerhalten. Der erste: Sie werden innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf in Portugal steuerlich ansässig. Der zweite: Sie vermieten die Immobilie zu einer moderaten Miete als Wohnraum, das heißt für 2026 zu höchstens 2.300 EUR im Monat, mit einem Mietvertrag, der innerhalb von sechs Monaten nach dem Kauf unterzeichnet wird und innerhalb der ersten fünf Jahre insgesamt mindestens 36 Monate lang (zusammenhängend oder nicht) besteht. In beiden Fällen gilt für den Antrag eine eigene Frist von sechs Monaten ab dem maßgeblichen Ereignis. Planen Sie dies daher vor dem Kaufabschluss mit Ihrem Anwalt, statt erst im Nachhinein daran zu denken.

Da die IMT je nach Ihrem Status entweder progressiv oder pauschal berechnet wird, erfahren Sie Ihren genauen Betrag nur, wenn Sie Ihren eigenen Fall durchrechnen. Nutzen Sie einen offiziellen IMT-Rechner über das Portal das Finanças und informieren Sie Ihren Anwalt frühzeitig über Ihren Ansässigkeitsstatus.

Stempelsteuer, Notar und Registrierung

Neben der IMT fallen zwei kleinere, aber unvermeidbare Kosten an.

Die Stempelsteuer (Imposto do Selo) beträgt 0,8 % des Kaufpreises. Bei den meisten Immobilien ist das ein überschaubarer vierstelliger Betrag, der beim Kaufabschluss fällig wird.

Notar- und Grundbuchgebühren belaufen sich zusammen in der Regel auf 500 bis 1.000 EUR. Sie decken die notarielle Kaufurkunde und die Eintragung Ihres Eigentums bei der Conservatória ab. Da sie weitgehend feststehen, fallen sie im Verhältnis zum Preis bei günstigeren Immobilien stärker ins Gewicht als bei Prestige-Villen.

Anwaltskosten und warum sich ein Anwalt lohnt

In Portugal ist ein Anwalt nicht vorgeschrieben, doch nahezu jeder gut beratene Käufer beauftragt einen. Ein unabhängiger Anwalt prüft die Eigentumsverhältnisse, stellt sicher, dass keine Schulden oder Belastungen auf der Immobilie liegen, prüft den Vorvertrag und kümmert sich um alle Formalitäten bis zum Kaufabschluss. Rechnen Sie mit Anwaltshonoraren von 1 % bis 2 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer.

Für nicht ansässige Käufer gibt es 2026 einen zweiten Grund, frühzeitig einen Anwalt zu beauftragen: Beide Wege zur Entlastung vom Satz von 7,5 % sind an Fristen gebunden, und beide müssen vor der Unterzeichnung strukturiert werden, nicht danach.

Bevor all dies geschehen kann, benötigen Sie eine portugiesische Steuernummer. Unsere Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Beantragung Ihrer NIF als ausländischer Käufer erklärt, wie Sie diese erhalten; das ist bei nahezu jedem Kauf der erste praktische Schritt.

Maklerprovision und Käufermakler

Hier gibt es gute Nachrichten für Käufer: In Portugal zahlt in der Regel der Verkäufer die Maklerprovision, nicht der Käufer. Der Makler, der die Immobilie vermarktet, ist also kein Posten in Ihrem Budget.

Manche internationalen Käufer beauftragen einen eigenen Käufermakler, der für sie sucht, verhandelt und ihre Interessen vertritt. In diesem Fall beträgt das Honorar üblicherweise etwa 1 % bis 2 % des Kaufpreises. Das ist optional, kann sich aber für Käufer aus dem Ausland, die Besichtigungen nicht persönlich wahrnehmen können, durchaus bezahlt machen.

Finanzierungskosten bei einer Hypothek

Wenn Sie finanzieren, sollten Sie weitere Kosten einplanen. Eine portugiesische Hypothek umfasst in der Regel eine Bearbeitungs- oder Abschlussgebühr von etwa 1 % bis 1,5 %, ein Wertgutachten für 300 bis 650 EUR sowie eine für die gesamte Laufzeit des Darlehens verpflichtende Lebens- und Gebäudeversicherung.

Bei den Zinsen hat sich der Markt bewegt. Laut Banco de Portugal lag der durchschnittliche Zinssatz für neue Hypothekenverträge Mitte 2026 bei rund 2,9 %, der 12-Monats-Euribor etwa auf demselben Niveau. Eine realistische Planungsspanne für 2026 liegt bei etwa 2,9 % bis 4 %, wobei Nichtansässigen in der Regel Konditionen am oberen Ende angeboten werden. Hinzu kommt in den meisten Fällen eine geringe zusätzliche Stempelsteuer auf das Darlehen selbst. Ein örtlicher Hypothekenvermittler oder Ihr Anwalt kann das Gesamtbild durchrechnen, bevor Sie sich festlegen.

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Alles zusammen: ein realistisches Budget für 2026

Was ergibt das nun unterm Strich? Nehmen wir eine Immobilie für 500.000 EUR, die ohne Finanzierung gekauft wird, und vergleichen wir beide Ausgangslagen.

Eine in Portugal steuerlich ansässige Person, die sie als Hauptwohnsitz erwirbt, zahlt rund 26.240 EUR IMT, da die progressiven Stufen greifen. Rechnet man die Stempelsteuer von 0,8 % (etwa 4.000 EUR), Anwaltshonorare von 5.000 bis 10.000 EUR zuzüglich Mehrwertsteuer sowie 500 bis 1.000 EUR für Notar und Registrierung hinzu, liegen die Gesamtkosten bei etwa 7 % bis 8 % des Kaufpreises.

Ein Nichtansässiger zahlt für dieselbe Immobilie 37.500 EUR IMT, da der Pauschalsatz von 7,5 % ohne Stufen und ohne Freibeträge gilt. Die übrigen Posten bleiben unverändert, sodass die Gesamtkosten eher bei 9,5 % bis 10,5 % liegen. Bei einer Immobilie für 500.000 EUR macht allein der Ansässigkeitsstatus beim Kaufabschluss rund 11.000 EUR aus.

Betrachten Sie diese Zahlen als gerundete Richtwerte, nicht als verbindliches Angebot, und ermitteln Sie Ihre genaue IMT mit einem Rechner anhand Ihres eigenen Kaufpreises und Status.

Es lohnt sich auch, über den Tag des Kaufabschlusses hinauszublicken. Als Eigentümer an der Algarve zahlen Sie eine jährliche kommunale Grundsteuer; unser Ratgeber dazu, wie die IMI 2026 für Immobilieneigentümer an der Algarve funktioniert, zeigt, womit Sie jedes Jahr rechnen müssen. Zu den kleineren Posten, die Käufer am häufigsten übersehen, von Versorgungsanschlüssen bis zu Gemeinschaftskosten, lesen Sie unsere Übersicht über die Ausgaben, die Käufer oft überraschen.

Fazit

Die Algarve gehört nach wie vor zu den begehrtesten Küsten Europas, und hochwertige Immobilien in den besten Lagen finden auch 2026 schnell einen Käufer. Wer souverän handelt, kommt mit einem vollständigen Budget und nicht nur mit einem Preis im Kopf. Klären Sie zuerst Ihren Ansässigkeitsstatus, denn 2026 ist er die größte einzelne Variable Ihrer Gesamtrechnung. Rechnen Sie dann Stempelsteuer, Anwalts- und Verwaltungsgebühren hinzu, und beim Kaufabschluss erwarten Sie keine unangenehmen Überraschungen.

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