Steuerliche Vertretung und jährliche Steuerpflichten für nicht ansässige Immobilieneigentümer

Der Kauf einer Immobilie in Portugal ist ein sichtbarer, gut dokumentierter Vorgang: mit Notar, Kaufurkunde und einem klaren Moment, in dem die Schlüssel übergeben werden. Der Besitz hingegen bringt eine Reihe stillerer, wiederkehrender Pflichten mit sich, die leicht unterschätzt werden, besonders wenn Sie im Ausland leben und nur zu Besuch kommen. Nicht ansässige Eigentümer müssen sich überlegen, wie die portugiesische Steuerbehörde sie erreicht, was sie jedes Jahr allein für das Halten der Immobilie schulden und wie etwaige Einnahmen aus der Immobilie besteuert werden. Dieser Leitfaden fasst das Wesentliche zusammen: steuerliche Vertretung, die jährlichen Grundsteuern und die Besteuerung von Mieteinnahmen, damit der Besitz aus der Ferne unkompliziert und regelkonform bleibt.

Der steuerliche Vertreter: Wer braucht einen?

Ein steuerlicher Vertreter ist eine in Portugal ansässige Person oder Firma, die als Bindeglied zwischen Ihnen und der Autoridade Tributária fungiert, amtliche Post in Ihrem Namen entgegennimmt und dafür sorgt, dass nichts Wichtiges übersehen wird. Ob Sie einen bestellen müssen, hängt von Ihrem Wohnsitz ab. Eigentümer mit Wohnsitz in der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum, zu dem in diesem Zusammenhang auch Island, Norwegen und Liechtenstein zählen, sind nicht verpflichtet, einen steuerlichen Vertreter zu bestellen. Eigentümer mit Wohnsitz außerhalb dieses Raums fallen unter die Vertretungspflicht, sobald sie eingetragenes Immobilieneigentum in Portugal besitzen und damit in einer steuerlichen Beziehung zum Land stehen.

Die Alternative: elektronische Zustellung

Die Vorgabe ist nicht mehr so starr wie früher. Statt einen Vertreter zu bestellen, kann sich ein nicht ansässiger Eigentümer auch für das elektronische Zustellsystem der Steuerbehörde anmelden, also für das öffentliche elektronische Postfach oder den Benachrichtigungskanal im Portal das Finanças. So kann die Steuerbehörde Sie direkt und digital erreichen, und diese Möglichkeit steht auch Eigentümern außerhalb der EU als Alternative zur Bestellung eines Vertreters offen. Eine Einschränkung ist wichtig: Wenn Sie in Portugal zusätzlich eine selbstständige oder umsatzsteuerpflichtige Tätigkeit ausüben, entfällt durch die elektronische Zustellung nicht die Pflicht, einen Vertreter zu bestellen, der in Portugal umsatzsteuerpflichtig ist. Für Eigentümer, die schlicht ein Haus besitzen, ist der elektronische Weg oft die einfachere und günstigere Lösung, auch wenn viele nicht ansässige Eigentümer weiterhin einen professionellen Vertreter bevorzugen, der die Korrespondenz auf Portugiesisch übernimmt.

IMI: Ihre jährliche kommunale Grundsteuer

Die wiederkehrende Steuer, die jeder Eigentümer zahlt, ist die Imposto Municipal sobre Imóveis, kurz IMI: eine jährliche kommunale Grundsteuer, die auf den steuerlichen Wert der Immobilie, den valor patrimonial tributário, berechnet wird und nicht auf den Kaufpreis. Jede Gemeinde (município) legt ihren eigenen Satz innerhalb gesetzlicher Grenzen fest. Für städtische Immobilien liegt der Satz zwischen 0,3 % und 0,45 %, und die große Mehrheit der Gemeinden wendet einen Satz am oder nahe dem unteren Ende an. Die IMI wird nachträglich für das Vorjahr erhoben und bei kleineren Beträgen in einer einzigen Rate im Mai gezahlt, bei höheren Beträgen in zwei oder drei Raten über das Jahr verteilt; den Steuerbescheid stellt die Steuerbehörde automatisch aus. Da sie auf dem steuerlichen Wert basiert, ist die IMI in der Regel ein überschaubarer jährlicher Betrag und keine große Summe.

Für internationale Eigentümer sind zwei Punkte besonders wichtig. Für Nichtansässige, die die Immobilie im eigenen Namen halten, gilt der Standardsatz. Immobilien, die über eine Gesellschaft mit Sitz in einem als Steueroase gelisteten Offshore-Gebiet gehalten werden, unterliegen dagegen einem erhöhten IMI-Satz von 7,5 %; diese Regel erfasst auch Gesellschaften, die von einer in einem solchen Gebiet ansässigen Person kontrolliert werden. Wer den Kauf über eine Gesellschaftsstruktur erwägt, sollte dies als entscheidenden Faktor betrachten. Davon getrennt, und nicht mit der jährlichen IMI zu verwechseln, hat die Regierung eine pauschale IMT von 7,5 % (die einmalige Grunderwerbsteuer beim Kauf) auf Immobilien vorgeschlagen, die von Nichtansässigen erworben werden. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Beitrags war die Maßnahme angekündigt, aber noch nicht vom Parlament verabschiedet; prüfen Sie daher ihren aktuellen Stand, bevor Sie sich festlegen.

AIMI: der Zuschlag für höherwertige Immobilien

Eigentümer wertvollerer Immobilien können zusätzlich mit dem Adicional ao IMI, kurz AIMI, in Berührung kommen, einem vermögensteuerähnlichen Zuschlag auf den gesamten steuerlichen Wert der in Portugal gehaltenen Wohnimmobilien. Für Privatpersonen gilt ein persönlicher Freibetrag, sodass nur der Wert oberhalb einer Schwelle besteuert wird, und der Satz steigt stufenweise mit dem Gesamtwert. Die AIMI betrifft daher eine Minderheit von Eigentümern mit umfangreichem oder mehrfachem Immobilienbesitz und nicht den typischen Käufer eines einzelnen Hauses. Sie wird von der Steuerbehörde zur Jahresmitte festgesetzt und im September gezahlt. Bei einem umfangreichen Portfolio lohnt es sich, die AIMI vorab durchzurechnen, statt sich überraschen zu lassen; zudem beeinflusst die Art des Eigentums, allein oder gemeinschaftlich, den verfügbaren Freibetrag.

Steuern auf Mieteinnahmen

Wenn Sie die Immobilie vermieten, sind die Einnahmen in Portugal steuerpflichtig, unabhängig von Ihrem Wohnsitz, da sie aus einem portugiesischen Vermögenswert stammen. Die langfristige Wohnraumvermietung gilt als Einkommen aus Immobilienvermögen, auf das Nichtansässige einen pauschalen Sondersteuersatz zahlen, wobei belegte Kosten wie Instandhaltung, Versicherung und IMI von der Miete abgezogen werden können. Jüngste Reformen haben ermäßigte Sätze für längere Mietverträge eingeführt, sodass der genaue Prozentsatz von Art und Laufzeit des Vertrags abhängt. Die kurzfristige Ferienvermietung ist anders geregelt: Sie fällt unter die Regelung für Alojamento Local und wird nach eigenen Regeln als gewerbliches Einkommen besteuert, was wir in einem separaten Leitfaden behandeln. Da sich Sätze und Vergünstigungen in diesem Bereich in den letzten Jahren mehr als einmal geändert haben, sollten Sie den aktuell für Ihre Situation geltenden Wert bei der Steuerbehörde oder einem portugiesischen Steuerberater bestätigen lassen, bevor Sie sich auf eine Zahl verlassen.

Regelkonform aus dem Ausland

Die praktische Abwicklung all dessen läuft über das Portal das Finanças, das Onlineportal der Steuerbehörde, über das ein Eigentümer oder sein Vertreter Bescheide einsehen, die IMI bezahlen, die jährliche Einkommensteuererklärung einreichen und Mitteilungen empfangen kann. Für Eigentümer, die sich für die elektronische Zustellung entschieden haben, wird das Portal praktisch zum Briefkasten. Zwei Gewohnheiten machen den Besitz als Nichtansässiger mühelos: sicherzustellen, dass die Steuerbehörde Sie zuverlässig erreichen kann, sei es über einen Vertreter oder den elektronischen Kanal, und den jährlichen Rhythmus fest im Kalender zu notieren: IMI ab Mai, AIMI im September und die Einkommensteuererklärung im Frühjahr nach jedem Jahr, in dem Sie Mieteinnahmen erzielt haben.

Wie ICON Property Sie unterstützt

Die jährlichen Pflichten als Eigentümer sind gut zu bewältigen, sobald man sie versteht, doch genau solche Dinge lassen sich beim Kauf leichter richtig einrichten als später zu entwirren. Zu wissen, was Sie jedes Jahr schulden und wie die Steuerbehörde Sie erreicht, gehört zu einem Kauf mit offenen Augen.

ICON Property arbeitet mit internationalen Käufern und seriösen lokalen Beratern zusammen, damit das Gesamtbild Ihres Eigentums klar ist, bevor Sie sich festlegen. Entdecken Sie unsere Immobilien an der Algarve oder kontaktieren Sie unser Team, um Ihre Situation zu besprechen. Unsere Leitfäden zu Rechts- und Steuerfragen und zu den Kosten beim Immobilienkauf zeigen das finanzielle Gesamtbild. Dieser Leitfaden dient der allgemeinen Information und ist keine Steuerberatung; lassen Sie Ihre Situation von einem qualifizierten portugiesischen Berater prüfen.