Wie viel sollte ich zusätzlich zum Kaufpreis einplanen?

Rechnen Sie mit etwa 6 % bis 10 % des Kaufpreises für Steuern und Gebühren: Grunderwerbsteuer (IMT), 0,8 % Stempelsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Anwaltshonorare von rund 1 % zuzüglich Mehrwertsteuer. Ihr Anwalt nennt Ihnen die genauen Beträge, bevor Sie sich verbindlich festlegen.

Was ist die IMT und wie wird sie berechnet?

Die IMT ist die einmalige Grunderwerbsteuer, die vor dem Kaufabschluss entrichtet wird. Der Steuersatz hängt vom Kaufpreis ab und davon, ob die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz oder ein Zweitwohnsitz ist; sie wird daher für jeden Kauf individuell berechnet. Ihr Anwalt oder der Notar ermittelt den genauen Betrag.

Gibt es nach dem Kauf jährliche Kosten?

Ja. Die wichtigste ist die IMI, eine jährliche kommunale Grundsteuer, in der Regel zwischen 0,3 % und 0,45 % des steuerlichen Werts der Immobilie (VPT). Planen Sie außerdem Nebenkosten, Versicherungen und gegebenenfalls Hausgeld ein.

Zahlen Nicht-Residenten beim Kauf mehr?

Die Erwerbssteuern sind im Wesentlichen dieselben, doch Nicht-Residenten benötigen unter Umständen einen Fiskalvertreter und können bei einigen Steuern anders behandelt werden. Gerne stellen wir Ihnen einen Anwalt oder Steuerberater vor, der Ihre genaue Situation klärt.

Leben in Portugal

Erwerbskosten

Aktualisiert: Mai 2025

Der Kauf einer Immobilie in Portugal, insbesondere in begehrten Regionen wie der Algarve, ist für Einheimische wie für ausländische Staatsangehörige ein vergleichsweise unkomplizierter Prozess. Dennoch sollten Sie die gesamten Erwerbskosten kennen: Neben dem Kaufpreis fallen verschiedene Steuern, Gebühren und Rechtskosten an.

Im Folgenden finden Sie eine detaillierte Aufstellung der wichtigsten Kosten beim Immobilienkauf in Portugal.

1. Kaufpreis (verhandelter Preis)

Der zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarte Preis, wie er im Contrato de Promessa de Compra e Venda (Vorvertrag) und in der Escritura (notarielle Kaufurkunde) festgehalten wird. In Portugal umfasst der Immobilienkauf in der Regel zwei wesentliche Schritte: den Vorvertrag und die notarielle Kaufurkunde. Der Vorvertrag ist eine rechtsverbindliche Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, die die Bedingungen des Verkaufs festlegt und eine Anzahlung vorsieht, üblicherweise zwischen 10 % und 30 %. Er bietet beiden Parteien Sicherheit bis zum endgültigen Abschluss. Die Kaufurkunde ist der offizielle Akt der Eigentumsübertragung und wird vor einem Notar unterzeichnet. Sobald sie unterzeichnet und im Grundbuch eingetragen ist, wird der Käufer rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie.

2. Grunderwerbsteuer (IMT, Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis)

Die IMT ist die wichtigste Steuer, die beim Erwerb einer Immobilie anfällt. Der Steuersatz hängt ab von:

dem Wert der Immobilie
der Art der Immobilie (Hauptwohnsitz oder Zweitwohnsitz)
der Lage
der Frage, ob der Käufer eine Privatperson oder ein Unternehmen ist

Allgemeine IMT-Sätze (Stand 2025):

Für Zweitwohnsitze oder Kapitalanlagen liegen die Sätze aufgrund anderer Steuerstufen und Freibeträge etwas höher.

An der Algarve überschreiten Immobilien in Küstenlagen wie Vilamoura, Quinta do Lago oder Lagos häufig die Schwelle von 1.000.000 €, wodurch der höhere IMT-Satz greift.

3. Stempelsteuer (Imposto do Selo)

Pauschal 0,8 % des angegebenen Kaufpreises.

Diese Abgabe ist verpflichtend, wird bei der Unterzeichnung der Kaufurkunde (Escritura) fällig und gilt für alle Immobilienkäufe, unabhängig von Wohnsitz oder Verwendungszweck.

4. Notar- und Grundbuchgebühren

Hierbei handelt es sich um Verwaltungskosten für die Eintragung der Immobilie und die Formalisierung des Kaufs.

Notargebühren: 600 bis 1.200 €
Grundbuchamt (Conservatória do Registo Predial): 250 bis 300 €
Beglaubigungen & sonstige Kosten: 100 bis 200 €

5. Anwaltskosten

Ein Anwalt ist gesetzlich zwar nicht vorgeschrieben, wird aber dringend empfohlen, insbesondere für ausländische Käufer.

Übliche Anwaltshonorare: 1 % bis 2 % des Kaufpreises

Darin enthalten sind:

Prüfung der Verträge;
Due Diligence (Eigentumstitel und Belastungen);
Vertretung bei behördlichen Angelegenheiten;
steuerliche Registrierung und Fiskalvertretung (falls erforderlich).

6. Finanzierungskosten (falls zutreffend)

Wenn Sie Ihren Kauf mit einer Hypothek in Portugal finanzieren:

Bewertungsgebühr der Bank: 200 bis 500 €
Bearbeitungsgebühr für die Hypothek: ca. 1 % der Darlehenssumme
Lebens- und Gebäudeversicherung: von den meisten Banken vorgeschrieben
Stempelsteuer auf das Darlehen: 0,6 %

Manche Banken erheben zudem jährliche Kontoführungsgebühren oder Vorfälligkeitsentschädigungen.

7. Jährliche Kosten nach dem Kauf

Nach dem Erwerb sollten Sie die laufenden jährlichen Kosten berücksichtigen, zum Beispiel:

IMI: kommunale Grundsteuer

Steuersatz: 0,3 % bis 0,45 % (städtische Immobilien)

Berechnet auf Grundlage des steuerlichen Werts (VPT) der Immobilie, der häufig unter dem Marktwert liegt

Hausgeld (Eigentümergemeinschaft)

Gehört die Immobilie zu einer Eigentümergemeinschaft (etwa in einer Wohnanlage mit Zugangskontrolle oder einem Apartmenthaus), fallen jährliche Instandhaltungsgebühren an. Diese variieren stark und liegen typischerweise bei 500 bis 3.000 € pro Jahr.

8. Optional: Fiskalvertretung für Nicht-Residenten

Wenn Sie außerhalb der EU ansässig sind und nicht ganzjährig in Portugal leben, müssen Sie einen Fiskalvertreter benennen, der Ihre steuerlichen Angelegenheiten regelt.

Kosten: ca. 200 bis 500 € pro Jahr

Beispielhafte Kostenübersicht: Immobilie an der Algarve (600.000 €)

Hinweis: Finanzierungskosten sind nicht enthalten.

Tipps für Käufer an der Algarve

Die Immobilienpreise an der Algarve variieren stark, je nach Nähe zur Küste, Luxusausstattung und Lage (z. B. Faro, Albufeira, Tavira, Lagos, Vilamoura).

Neubauten und moderne Villen in Resortgebieten ziehen tendenziell höhere IMT- und Anwaltskosten nach sich.

Bestandsimmobilien haben oft einen niedrigeren VPT, was die IMI langfristig senkt.

Ausländische Käufer profitierten bei einem dauerhaften Umzug bisher häufig vom Steuerregime für nicht gewöhnlich Ansässige (NHR); Portugals NHR-Programm ist jedoch seit dem 31. Dezember 2023 für neue Antragsteller geschlossen. Wer das Visumverfahren vor diesem Datum begonnen hat, kann sich im Rahmen von Übergangsregelungen unter Umständen noch qualifizieren. Die portugiesische Regierung wird voraussichtlich ein neues Programm für Fachkräfte und Forschende einführen. Lassen Sie sich von Ihrem Anwalt oder Steuerberater zu Ihrer Berechtigung und zu anstehenden steuerlichen Änderungen beraten.

Mit einem lokalen Experten wie ICON Property werden Käufer durch den gesamten Prozess begleitet, von der Wahl der richtigen Lage bis zur Erfüllung aller rechtlichen und steuerlichen Pflichten, mit vollständiger Transparenz und Effizienz.