Mit welchen Kosten muss ich zusätzlich zum Kaufpreis rechnen?

Das hängt 2026 von Ihrer steuerlichen Ansässigkeit ab. Wer in Portugal steuerlich ansässig ist und ohne Finanzierung kauft, sollte etwa 6 % bis 10 % des Kaufpreises einplanen, Nichtansässige etwa 9 % bis 11 %, vor allem wegen der pauschalen IMT von 7,5 %. Darin enthalten sind Grunderwerbsteuer (IMT), 0,8 % Stempelsteuer, 500 bis 1.000 € für Notar und Grundbuch sowie Anwaltshonorare von 1 % bis 2 % zuzüglich Mehrwertsteuer. Eine Hypothek bringt eigene Kosten mit sich. Ihr Anwalt nennt Ihnen die genauen Beträge, bevor Sie sich verbindlich festlegen.

Was ist die IMT und wie wird sie berechnet?

Die IMT ist die einmalige Grunderwerbsteuer, die vor der Beurkundung gezahlt wird. Für in Portugal steuerlich Ansässige ist sie progressiv: 2026 ist ein Hauptwohnsitz bis 106.346 € steuerfrei, jede höhere Stufe hat ihren eigenen Satz, und über 1.150.853 € gilt ein Pauschalsatz von 7,5 %; für Zweitwohnsitze ist sie etwas höher. Nichtansässige zahlen unabhängig vom Kaufpreis pauschal 7,5 %. Den genauen Betrag nennt Ihnen der offizielle Rechner im Portal das Finanças oder Ihr Anwalt.

Fallen nach dem Kauf jährliche Kosten an?

Ja. Die wichtigste ist die IMI, eine jährliche kommunale Grundsteuer, in der Regel zwischen 0,3 % und 0,45 % des steuerlichen Immobilienwerts (VPT). Rechnen Sie außerdem mit Nebenkosten, Versicherung und gegebenenfalls Hausgeld für die Eigentümergemeinschaft.

Leben in Portugal

Erwerbskosten

Q: Zahlen Nichtansässige beim Kauf mehr?

Ja, seit dem 25. Mai 2026. Wer in Portugal nicht steuerlich ansässig ist, zahlt beim Kauf einer Wohnimmobilie pauschal 7,5 % IMT (Decreto-Lei n.º 97/2026), unabhängig vom Kaufpreis und ohne Stufen oder Befreiungen. Entscheidend ist die steuerliche Ansässigkeit, nicht die Staatsangehörigkeit. Die Differenz lässt sich zurückholen, wenn Sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf in Portugal steuerlich ansässig werden oder die Immobilie mit einem langfristigen Mietvertrag, der die Voraussetzungen erfüllt, zu einer moderaten Miete vermieten. Beide Wege sind an Fristen gebunden; planen Sie sie daher vor dem Kaufabschluss mit Ihrem Anwalt. Wer außerhalb der EU lebt, benötigt unter Umständen zusätzlich einen steuerlichen Vertreter.

Aktualisiert: September 2026

Der Kauf einer Immobilie in Portugal, insbesondere in begehrten Regionen wie der Algarve, ist für Einheimische wie für ausländische Staatsangehörige ein vergleichsweise unkomplizierter Prozess. Dennoch sollten Sie die gesamten Erwerbskosten kennen: Neben dem Kaufpreis fallen verschiedene Steuern, Gebühren und Rechtskosten an.

Als Faustregel für 2026 gilt: Wer in Portugal steuerlich ansässig ist und ohne Finanzierung kauft, sollte zusätzlich zum Kaufpreis rund 6 % bis 10 % des Preises einplanen. Wer in Portugal nicht steuerlich ansässig ist, sollte mit rund 9 % bis 11 % rechnen, vor allem wegen der pauschalen IMT von 7,5 %, die Nichtansässige inzwischen zahlen. Bei einer Hypothek kommen die Finanzierungskosten hinzu.

Im Folgenden finden Sie eine detaillierte Aufstellung der wichtigsten Kosten beim Immobilienkauf in Portugal.

1. Kaufpreis (verhandelter Preis)

Der zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarte Preis, wie er im Contrato de Promessa de Compra e Venda (Vorvertrag) und in der Escritura (notarielle Kaufurkunde) festgehalten wird. In Portugal umfasst der Immobilienkauf in der Regel zwei wesentliche Schritte: den Vorvertrag und die notarielle Kaufurkunde. Der Vorvertrag ist eine rechtsverbindliche Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, die die Bedingungen des Verkaufs festlegt und eine Anzahlung vorsieht, üblicherweise zwischen 10 % und 30 %. Er bietet beiden Parteien Sicherheit bis zum endgültigen Abschluss. Die Kaufurkunde ist der offizielle Akt der Eigentumsübertragung und wird vor einem Notar unterzeichnet. Sobald sie unterzeichnet und im Grundbuch eingetragen ist, wird der Käufer rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie.

2. Grunderwerbsteuer (IMT, Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis)

Die IMT ist die wichtigste Steuer, die beim Erwerb einer Immobilie anfällt, und nach dem Kaufpreis meist der größte Kostenposten. Der Steuersatz hängt ab von:

dem Wert der Immobilie
der Art der Immobilie (Hauptwohnsitz oder Zweitwohnsitz)
Ihrer steuerlichen Ansässigkeit (in Portugal ansässig oder nicht)
der Lage (Festland oder autonome Regionen)
der Frage, ob der Käufer eine Privatperson oder ein Unternehmen ist

Für in Portugal steuerlich Ansässige ist die IMT progressiv: Jeder Teilbetrag des Preises wird mit seinem eigenen Satz besteuert, ähnlich wie bei den Stufen der Einkommensteuer, sodass Ihr effektiver Steuersatz unter dem Satz der höchsten erreichten Stufe liegt. Zur Berechnung multiplizieren Sie den Kaufpreis mit dem Satz seiner Stufe und ziehen den Abzugsbetrag dieser Stufe ab. Die Schwellenwerte für 2026 wurden im Staatshaushalt um 2 % angehoben.

IMT-Sätze für den Hauptwohnsitz (Festland, 2026)

Bis 106.346 €: 0 %
Von 106.346 € bis 145.470 €: 2 %, Abzugsbetrag 2.126,92 €
Von 145.470 € bis 198.347 €: 5 %, Abzugsbetrag 6.491,02 €
Von 198.347 € bis 330.539 €: 7 %, Abzugsbetrag 10.457,96 €
Von 330.539 € bis 660.982 €: 8 %, Abzugsbetrag 13.763,35 €
Von 660.982 € bis 1.150.853 €: Pauschalsatz von 6 %
Über 1.150.853 €: Pauschalsatz von 7,5 %

IMT-Sätze für Zweitwohnsitze und Kapitalanlagen (Festland, 2026)

Ist die Immobilie nicht Ihr Hauptwohnsitz, sind die Stufen nahezu identisch, mit zwei Unterschieden: Die erste Stufe wird mit 1 % statt 0 % besteuert, und die Stufe mit 8 % reicht nur bis 633.931 €.

Bis 106.346 €: 1 %
Von 106.346 € bis 145.470 €: 2 %, Abzugsbetrag 1.063,46 €
Von 145.470 € bis 198.347 €: 5 %, Abzugsbetrag 5.427,56 €
Von 198.347 € bis 330.539 €: 7 %, Abzugsbetrag 9.394,50 €
Von 330.539 € bis 633.931 €: 8 %, Abzugsbetrag 12.699,89 €
Von 633.931 € bis 1.150.853 €: Pauschalsatz von 6 %
Über 1.150.853 €: Pauschalsatz von 7,5 %

Nicht ansässige Käufer: pauschal 7,5 %

Seit dem 25. Mai 2026 zahlen Käufer, die in Portugal nicht steuerlich ansässig sind, beim Erwerb städtischer Wohnimmobilien eine pauschale IMT von 7,5 % (Decreto-Lei n.º 97/2026 vom 20. Mai 2026, mit dem Artikel 17 des IMT-Gesetzbuchs geändert wurde).

Es gibt keine Preisschwelle. Die 7,5 % gelten für jeden Kaufpreis, ohne Stufen, Befreiungen oder Ermäßigungen.
Maßgeblich ist die steuerliche Ansässigkeit, nicht die Staatsangehörigkeit. Ein in Deutschland lebender EU-Bürger ist davon betroffen; ein britischer Staatsbürger, der bereits seit mindestens zwei Jahren in Portugal steuerlich ansässig ist, dagegen nicht.
Die Regelung gilt nur für städtische Immobilien zu Wohnzwecken. Für Baugrundstücke, Gewerbeflächen und ländliche Grundstücke gelten weiterhin die regulären Bestimmungen.

Die Differenz zwischen den 7,5 % und dem, was ein Ansässiger gezahlt hätte, können Sie auf zwei Wegen zurückerhalten: indem Sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf in Portugal steuerlich ansässig werden, oder indem Sie die Immobilie zu einer moderaten Miete als Wohnraum vermieten (2026 höchstens 2.300 € im Monat), mit einem Mietvertrag, der innerhalb von sechs Monaten nach dem Kauf unterzeichnet wird und innerhalb der ersten fünf Jahre insgesamt mindestens 36 Monate lang (zusammenhängend oder nicht) besteht. In beiden Fällen muss der Antrag innerhalb von sechs Monaten ab dem maßgeblichen Ereignis gestellt werden; planen Sie dies daher vor dem Kaufabschluss mit Ihrem Anwalt.

Junge Käufer: IMT Jovem

Erstkäufer bis einschließlich 35 Jahre, die ihren eigenen Hauptwohnsitz erwerben, zahlen bis 330.539 € keine IMT und erhalten bis 660.982 € eine teilweise Befreiung. Für die Stempelsteuer gilt dieselbe Befreiung.

Da die IMT von Kaufpreis, Art der Immobilie und Ihrer Ansässigkeit abhängt, erfahren Sie Ihren genauen Betrag nur, wenn Sie Ihren eigenen Fall durchrechnen: Nutzen Sie den offiziellen IMT-Rechner im Portal das Finanças und informieren Sie Ihren Anwalt frühzeitig über Ihren Ansässigkeitsstatus.

3. Stempelsteuer (Imposto do Selo)

Pauschal 0,8 % des angegebenen Kaufpreises.

Sie wird bei der Unterzeichnung der Kaufurkunde (Escritura) fällig, unabhängig davon, ob Sie in Portugal ansässig sind.

4. Notar- und Grundbuchgebühren

Hierbei handelt es sich um Verwaltungskosten für die Formalisierung des Kaufs und die Eintragung der Immobilie: die notarielle Kaufurkunde und die Eintragung Ihres Eigentums im Grundbuchamt (Conservatória do Registo Predial).

Notar und Grundbuch zusammen: in der Regel 500 bis 1.000 €. Da diese Kosten weitgehend feststehen, fallen sie bei günstigeren Immobilien stärker ins Gewicht.

5. Anwaltskosten

Ein Anwalt ist gesetzlich zwar nicht vorgeschrieben, wird aber dringend empfohlen, insbesondere für ausländische Käufer.

Übliche Anwaltshonorare: 1 % bis 2 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer

Darin enthalten sind:

Prüfung der Verträge;
Due Diligence (Eigentumstitel und Belastungen);
Vertretung bei behördlichen Angelegenheiten;
steuerliche Registrierung und Fiskalvertretung (falls erforderlich).

Als nicht ansässiger Käufer sollten Sie Ihren Anwalt frühzeitig beauftragen: Beide Wege zur Rückerstattung eines Teils der 7,5 % IMT sind an Fristen gebunden und müssen vor der Unterzeichnung vorbereitet werden. Vor allem anderen benötigen Sie eine portugiesische Steuernummer (NIF), bei nahezu jedem Kauf der erste praktische Schritt.

6. Maklerprovision

In Portugal zahlt in der Regel der Verkäufer die Maklerprovision, nicht der Käufer; sie ist also kein Posten in Ihrem Budget.

Manche internationalen Käufer beauftragen einen eigenen Käufermakler, der für sie sucht, verhandelt und ihre Interessen vertritt. Das ist optional; das Honorar beträgt üblicherweise etwa 1 % bis 2 % des Kaufpreises.

7. Finanzierungskosten (falls zutreffend)

Wenn Sie Ihren Kauf mit einer Hypothek in Portugal finanzieren:

Bewertungsgebühr der Bank: 300 bis 650 €
Bearbeitungs- oder Abschlussgebühr: etwa 1 % bis 1,5 % der Darlehenssumme
Lebens- und Gebäudeversicherung: für die gesamte Laufzeit des Darlehens verpflichtend
Stempelsteuer auf das Darlehen: 0,6 % bei Laufzeiten ab fünf Jahren

Zinsen: Laut Banco de Portugal lag der durchschnittliche Zinssatz für neue Hypothekenverträge Mitte 2026 bei rund 2,9 %. Eine realistische Planungsspanne für 2026 liegt bei etwa 2,9 % bis 4 %, wobei Nichtansässigen in der Regel Konditionen am oberen Ende angeboten werden.

Manche Banken erheben zudem jährliche Kontoführungsgebühren oder Vorfälligkeitsentschädigungen.

8. Jährliche Kosten nach dem Kauf

Nach dem Erwerb sollten Sie die laufenden jährlichen Kosten berücksichtigen, zum Beispiel:

IMI: kommunale Grundsteuer

Steuersatz: 0,3 % bis 0,45 % (städtische Immobilien)

Berechnet auf Grundlage des steuerlichen Werts (VPT) der Immobilie, der häufig unter dem Marktwert liegt

Hausgeld (Eigentümergemeinschaft)

Gehört die Immobilie zu einer Eigentümergemeinschaft (etwa in einer Wohnanlage mit Zugangskontrolle oder einem Apartmenthaus), fallen jährliche Instandhaltungsgebühren an. Diese variieren stark und liegen typischerweise bei 500 bis 3.000 € pro Jahr.

9. Optional: Fiskalvertretung für Nichtansässige

Wenn Sie außerhalb der EU ansässig sind und nicht ganzjährig in Portugal leben, müssen Sie einen Fiskalvertreter benennen, der Ihre steuerlichen Angelegenheiten regelt.

Kosten: ca. 200 bis 500 € pro Jahr

Tipps für Käufer an der Algarve

Klären Sie zuerst Ihren steuerlichen Ansässigkeitsstatus: 2026 ist er die größte einzelne Variable Ihrer Erwerbskosten.

Die Immobilienpreise an der Algarve variieren stark, je nach Nähe zur Küste, Luxusausstattung und Lage (z. B. Faro, Albufeira, Tavira, Lagos, Vilamoura).

Neubauten und moderne Villen in Resortgebieten ziehen tendenziell höhere IMT- und Anwaltskosten nach sich.

Bestandsimmobilien haben oft einen niedrigeren VPT, was die IMI langfristig senkt.

Ausländische Käufer profitierten bei einem dauerhaften Umzug bisher häufig vom Steuerregime für nicht gewöhnlich Ansässige (NHR); Portugals NHR-Programm ist jedoch seit dem 31. Dezember 2023 für neue Antragsteller geschlossen, mit Übergangsregelungen für manche, die das Verfahren vorher begonnen hatten. Sein Nachfolger, der Steueranreiz für wissenschaftliche Forschung und Innovation (IFICI, oft NHR 2.0 genannt), richtet sich an qualifizierte Fachkräfte und Forschende, die die Voraussetzungen erfüllen. Lassen Sie sich von Ihrem Anwalt oder Steuerberater zu Ihrer Berechtigung und zu anstehenden steuerlichen Änderungen beraten.

Mit einem lokalen Experten wie ICON Property werden Käufer durch den gesamten Prozess begleitet, von der Wahl der richtigen Lage bis zur Erfüllung aller rechtlichen und steuerlichen Pflichten, mit vollständiger Transparenz und Effizienz.