Condomínio in Portugal: Ratgeber zur Eigentümergemeinschaft in Portugal

Wer in Portugal eine Wohnung kauft, wird automatisch Mitglied eines Condomínio. Ob Sie eine Wohnung mit Meerblick in Albufeira, ein Apartment in Vilamoura direkt an der Marina oder ein Reihenhaus in einer bewachten Golfanlage erwerben: Das Condomínio ist die Gemeinschaft, die das Gebäude verwaltet, solange Sie dort Eigentümer sind, und seine zwei Organe entscheiden darüber, wofür jeder Euro für die Gemeinschaftsflächen ausgegeben wird.

Für ausländische Eigentümer sind diese Regeln oft der am wenigsten verstandene Teil des Kaufs und zugleich derjenige, der nach der Beurkundung für die meisten Überraschungen sorgt.

Dieser Leitfaden für 2026 erklärt, was ein Condomínio nach portugiesischem Recht tatsächlich ist, wie das Regime der propriedade horizontal (vergleichbar mit dem deutschen Wohnungseigentum) dahintersteht, was Ihr Miteigentumsanteil (Permilagem) in der Praxis bedeutet, wie Eigentümerversammlung und Verwalter funktionieren, was sich durch das Gesetz 8/2022 geändert hat, welche Unterlagen Sie vor der Unterschrift einholen müssen und welche Fehler internationale Eigentümer am häufigsten machen.

Was ist ein Condomínio?

Ein Condomínio ist die Gemeinschaft aller Eigentümer der einzelnen Einheiten in einem Gebäude, das dem Regime der propriedade horizontal unterliegt. Gemeint ist weder das Gebäude selbst noch das Regime oder das monatliche Hausgeld, auch wenn das Wort umgangssprachlich für alle drei verwendet wird. Rechtlich hat das Condomínio zwei Organe: die assembleia de condóminos (beschließendes Organ) und den administrador (ausführendes Organ). Jede Entscheidung über das Gemeinschaftseigentum, jeder eingenommene Euro und jede Regel, die den Eigentümern auferlegt wird, läuft über diese beiden Organe.

Das Regime der propriedade horizontal

Die propriedade horizontal ist das rechtliche Regime, nach dem ein Mehrparteiengebäude in eigenständige Einheiten (fracções autónomas) mit jeweils eigenem Titel aufgeteilt werden kann, während bestimmte Gemeinschaftsteile (partes comuns) allen Eigentümern gemeinsam gehören. Geregelt ist es in den Artikeln 1414º bis 1438º-A des portugiesischen Zivilgesetzbuchs. Zu den Gemeinschaftsteilen gehören in der Regel die tragende Struktur, das Dach, die Fassade, der Eingangsbereich, Treppen, Aufzüge, Technikräume, Gärten, Swimmingpools und Parkflächen.

Für jedes Gebäude muss ein Gründungstitel (título constitutivo) vorliegen, der per notarieller Urkunde oder beglaubigtem Privatdokument errichtet und bei der Conservatória do Registo Predial (Grundbuchamt) eingetragen wird. Der Titel legt die Einheiten, die Gemeinschaftsteile und den Anteil jeder Einheit am Gebäude fest. Ohne gültigen título constitutivo können Sie die Immobilie nicht auf Ihren Namen eintragen lassen. Das Condomínio besteht erst ab dem Zeitpunkt, an dem dieser Titel eingetragen ist.

Die Permilagem und warum Ihr Anteil zählt

Jeder Einheit wird eine Permilagem zugewiesen, also ein im título constitutivo festgelegter Anteil am Gesamtgebäude in Promille. Die Summe aller Anteile ergibt 1.000.

Die Permilagem bestimmt zwei Dinge, die sowohl Ihren Geldbeutel als auch Ihren Einfluss innerhalb des Condomínio betreffen:

• Die Höhe Ihres monatlichen oder jährlichen Beitrags (Hausgeld des Condomínio)
• Das Gewicht Ihrer Stimme in der Eigentümerversammlung

Eine Wohnung mit 47 Promille verfügt bei jeder Entscheidung über 4,7 Prozent der Stimmen. Ein Eigentümer mit 150 Promille hat mehr Gewicht als drei Eigentümer mit jeweils 40 Promille zusammen. Ihre Permilagem vor der Unterschrift zu kennen, ist keine Kür, sondern Pflicht: Sie prägt jede Entscheidung, die das Condomínio danach trifft.

Das Hausgeld: was Sie zahlen und was nicht

Das Hausgeld (quota) wird an das Condomínio gezahlt und deckt sämtliche Kosten für das Gemeinschaftseigentum: Reinigung, Aufzugswartung, Gärtner, Gebäudeversicherung, Verwaltergebühren, Strom für die Flure, Sicherheitsdienst, Wasser für die Gemeinschaftsflächen und gegebenenfalls die Poolpflege. Alles innerhalb Ihrer Einheit ist davon nicht erfasst. Reparaturen an Ihrer Küche, Ihrer Klimaanlage oder den Wasserleitungen in Ihrer Wohnung tragen Sie vollständig selbst.

Jedes Condomínio muss gemäß Gesetzesdekret (Decreto-Lei) 268/94 einen Fundo Comum de Reserva (gemeinsamen Rücklagenfonds) bilden. Das Gesetz verpflichtet jeden Eigentümer, mindestens 10 Prozent seines Anteils an den übrigen Ausgaben des Condomínio in diesen Rücklagenfonds einzuzahlen. Der Fonds muss auf einem eigenen, vom Verwalter eröffneten Bankkonto geführt werden und dient größeren Instandhaltungsmaßnahmen (Neuanstrich der Fassade, Erneuerung des Dachs, Generalüberholung des Aufzugs). Ein gut gefüllter Rücklagenfonds spricht für eine solide Verwaltung, ein leerer ist ein Warnsignal.

Die Höhe des Hausgelds hängt stark von der Art der Immobilie ab. In einfachen, mittelhohen Gebäuden an der Algarve liegt es meist zwischen 30 € und 100 € pro Monat. Moderne Wohnanlagen mit Pool, Fitnessraum und Concierge können 300 € bis 800 € erreichen. Residenzen unter der Marke eines Resorts liegen mitunter noch darüber.

Die assembleia de condóminos: das beschließende Organ

Die assembleia de condóminos (Eigentümerversammlung) ist das beschließende Organ des Condomínio. Sie tritt mindestens einmal jährlich zusammen, in der Regel im ersten Quartal, um die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan für das Jahr zu genehmigen sowie den Verwalter zu wählen oder zu bestätigen. Außerordentliche Versammlungen können vom Verwalter oder von Eigentümern einberufen werden, die mindestens 25 Prozent der Permilagem vertreten.

Bei der ersten Einberufung (primeira convocatória) wird die Versammlung eröffnet, wenn Eigentümer mit mindestens 25 Prozent der Permilagem anwesend sind; beschlussfähig ist sie jedoch nur, wenn Eigentümer mit mehr als 50 Prozent der gesamten Permilagem anwesend oder vertreten sind. Wird diese Schwelle nicht erreicht, findet eine zweite Einberufung (segunda convocatória) statt, üblicherweise 30 Minuten später, und die Versammlung kann mit den dann anwesenden Eigentümern beschließen.

Welche Mehrheit erforderlich ist, hängt vom Beschlussgegenstand ab:

• Einfache Mehrheit der Anwesenden für Routineentscheidungen
• Absolute Mehrheit (über 50 Prozent der gesamten Permilagem) für gewöhnliche Beschlüsse von größerer Tragweite
• Zweidrittelmehrheit der gesamten Permilagem für nicht dringende Arbeiten am Gemeinschaftseigentum
• Einstimmigkeit für Änderungen an der Struktur des Gebäudes oder am Gründungstitel

Was sich durch das Gesetz 8/2022 geändert hat

Das Gesetz Nr. 8/2022 (Lei n.º 8/2022) vom 10. Januar, in Kraft seit dem 10. April 2022, hat mehrere Regeln rund um das Condomínio modernisiert:

• Versammlungen können jetzt auch aus der Ferne abgehalten werden, vorzugsweise per Videokonferenz, wenn der Verwalter dies beschließt oder eine Mehrheit der Eigentümer es verlangt. Ausländische Eigentümer können abstimmen, ohne anreisen zu müssen.
• Verkäufer müssen beim Verwalter eine schriftliche Erklärung über alle aktuellen Belastungen der Einheit einholen. Diese Erklärung ist inzwischen ein Pflichtdokument für die Beurkundung und muss innerhalb von 10 Tagen nach Antrag ausgestellt werden. Versteckte Hausgeldschulden werden dadurch deutlich unwahrscheinlicher.
• Änderungen des Gründungstitels, die Gemeinschaftsteile betreffen, erfordern nicht mehr in jedem Fall Einstimmigkeit. Ein Gericht kann die fehlende Zustimmung ersetzen, wenn die Gegenstimmen weniger als 1/10 des Gebäudekapitals ausmachen, die Änderung Nutzung, Wert oder Zweck der Einheiten nicht verändert und sie Gemeinschaftsteile betrifft.
• Die Aufgaben des Verwalters wurden erweitert, insbesondere bei der Finanzverwaltung und der Einleitung rechtlicher Schritte.

Für internationale Eigentümer ist die Möglichkeit der Fernabstimmung die mit Abstand nützlichste Änderung.

Der administrador: das ausführende Organ

Der administrador (Verwalter) ist das ausführende Organ des Condomínio und wird von der Eigentümerversammlung gewählt. Das kann ein Miteigentümer oder ein professionelles Unternehmen sein. In Gebäuden an der Algarve mit vielen ausländischen Eigentümern ist eine professionelle Verwaltung die Regel, aus Gründen der Sprache, der Verantwortlichkeit und der Kontinuität. Der Verwalter setzt das regulamento durch, verwaltet das Budget, führt das Bankkonto des Condomínio, beruft Versammlungen ein, setzt deren Beschlüsse um und vertritt das Condomínio in rechtlichen Angelegenheiten.

Das regulamento: Regeln, die Sie binden

Das regulamento de condomínio (Hausordnung der Eigentümergemeinschaft) wird von der Eigentümerversammlung beschlossen und ist für jeden Eigentümer verbindlich. Es regelt etwa Ruhezeiten, die Nutzung der Gemeinschaftsflächen, Haustiere, gestalterische Vorgaben (Balkonpflanzen, Markisen, Platzierung von Klimageräten) und vor allem, ob die Kurzzeitvermietung als Alojamento Local im Gebäude erlaubt ist. Einige Condomínios an der Algarve haben beschlossen, AL einzuschränken oder ganz zu verbieten. Wenn Einnahmen aus Kurzzeitvermietung Teil Ihrer Investitionsstrategie sind, lesen Sie das regulamento vor der Unterschrift, nicht danach.

Was ausländische Eigentümer am häufigsten falsch machen

Die häufigsten Fehler, die wir bei der Due Diligence sehen:

• Das regulamento nicht lesen und nach dem Kauf ein AL-Verbot entdecken
• Nicht nach den Protokollen (atas) der letzten drei Eigentümerversammlungen fragen, um wiederkehrende Probleme und Abstimmungen zu verstehen
• Den Stand des fundo comum de reserva nicht prüfen, obwohl er auf unterfinanzierte größere Arbeiten hindeuten kann
• Offenes Hausgeld der Einheit nicht überprüfen, obwohl die Erklärung nach Gesetz 8/2022 verpflichtend ist
• Davon ausgehen, dass das Hausgeld auch die Instandhaltung innerhalb der Wohnung abdeckt
• Als Nichtresident keinen procurador (Bevollmächtigten mit notarieller Vollmacht) bestellen und dann Abstimmungen verpassen, die die Investition betreffen

Das allgemeine Vokabular rund um portugiesische Immobilien finden Sie unter Portugiesische Immobilienbegriffe erklärt. Einen umfassenderen Überblick über versteckte Kosten bietet Versteckte Kosten beim Hauskauf an der Algarve. Zu steuerlichen und rechtlichen Fragen lesen Sie unsere rechtlichen und steuerlichen Hinweise.

Wie ICON Property Sie unterstützt

Das Condomínio ist der Teil eines Wohnungskaufs, den ausländische Eigentümer am häufigsten bereuen. Eine einwandfreie Einheit in einem schlecht geführten Condomínio kann sich schlechter entwickeln als eine weniger glamouröse Wohnung in einem gut verwalteten. Bevor einer unserer Käufer ein Angebot für eine Wohnung unterschreibt, besorgen wir den Gründungstitel, das aktuelle regulamento, die Erklärung des Verwalters, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen und den Stand des fundo de reserva. Wir sagen Ihnen, was normal ist, was ein Warnsignal ist und was ein Ausschlusskriterium ist.

ICON Property begleitet Käufer durch die gesamte Due Diligence rund um das Condomínio und empfiehlt zugelassene administradores, wenn eine unabhängige Verwaltung die richtige Wahl ist.

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