Währungsstrategie beim Immobilienkauf: Leitfaden für internationale Käufer

Eine Wechselkursbewegung von 2 Prozent macht bei einer Villa an der Algarve für 1 Million Euro zwanzigtausend Euro aus. So viel wie eine Küche.

Internationale Käufer, die das Thema Devisen (Foreign Exchange, FX) erst im Nachhinein bedenken, verlieren durch den Wechselkurs mehr, als sie bei der Preisverhandlung einsparen.

Dieser Leitfaden erklärt, wie Sie das Währungsrisiko zwischen Angebot und Abschluss steuern, welche Instrumente sich eignen und welche Fehler Sie vermeiden sollten.

Warum die Währung für Immobilienkäufer in Portugal entscheidend ist

Portugiesische Immobilien werden in Euro angeboten und bezahlt. Liegt Ihr Vermögen in Dollar, Pfund oder Franken, tragen Sie ab der Unterzeichnung der Reservierung bis zur Überweisung des Restbetrags ein Wechselkursrisiko.

Dieser Zeitraum beträgt in der Regel drei bis sechs Monate. In dieser Zeit können EUR/USD und EUR/GBP um 3 bis 5 Prozent in beide Richtungen schwanken. EUR/CHF bewegt sich meist weniger, doch selbst 1 bis 2 Prozent bedeuten bei einem größeren Kauf mehrere Tausend Euro.

Bei einem Kauf über 750.000 Euro entspricht eine Schwankung von 3 Prozent 22.500 Euro. Die Entscheidung, wann und wie Sie umtauschen, ist ein echter Bestandteil des Geschäfts und keine reine Formsache.

Die drei FX-Instrumente, die internationale Käufer kennen sollten

Kassageschäft (Spot)

Umtausch zum heutigen Kurs. Einfach, schnell und sinnvoll, wenn Sie sofort Euro benötigen und der Kurs akzeptabel ist.

Devisentermingeschäft (Forward)

Sichern Sie sich den heutigen Kurs für eine Überweisung bis zu 12 Monate in der Zukunft. In der Regel hinterlegen Sie vorab eine kleine Sicherheitsleistung (3 bis 10 Prozent, je nach Laufzeit); der Restbetrag ist zum vereinbarten Termin fällig.

Dies ist das Standardinstrument für die Zeit zwischen der Unterzeichnung des Vorvertrags und der notariellen Beurkundung. Sie kennen Ihre Kosten in Euro vom ersten Tag an.

Limit- und Marktorders

Legen Sie einen Zielkurs fest. Der Broker löst den Umtausch automatisch aus, sobald der Markt diesen Kurs erreicht.

Das ist nützlich, wenn Sie noch keinen Vertrag unterzeichnet haben und sich ein Kursniveau sichern möchten, mit dem Sie zufrieden wären.

Es gibt auch Devisenoptionen, doch für einen einzelnen Immobilienkauf sind sie meist überdimensioniert.

Banken oder spezialisierte FX-Broker

Branchenvergleiche zeigen in der Regel, dass Banken im Privatkundengeschäft zusätzlich zu ausgewiesenen Gebühren eine Marge von 2 bis 4 Prozent aufschlagen, während spezialisierte Broker (Wise, OFX, Currencies Direct, MoneyCorp und vergleichbare regulierte Anbieter) bei Überweisungen in der Größenordnung eines Immobilienkaufs oft Spreads von 0,3 bis 1 Prozent bieten.

Bei einer Überweisung von 500.000 Euro entspricht das einem Unterschied von 5.000 bis 15.000 Euro. Holen Sie vor jeder Überweisung Angebote von mindestens zwei Brokern ein, einschließlich der impliziten Marge und etwaiger Pauschalgebühren.

Wählen Sie einen Broker, der in Ihrem Heimatland reguliert ist (FCA im Vereinigten Königreich, FinCEN-registriert in den USA) und Erfahrung mit Immobilienabschlüssen in Portugal hat.

Einen Überblick über die gesamte Transaktion bietet unser Leitfaden zu den Kaufnebenkosten für Immobilien in Portugal.

Ein praktischer Fahrplan vom Angebot bis zur Beurkundung

Holen Sie bei der Reservierung unverbindliche Angebote von zwei Brokern ein und eröffnen Sie Konten, damit Sie startklar sind.

Mit dem Vorvertrag wird die Anzahlung fällig (in der Regel 10 bis 30 Prozent). Sichern Sie die Anzahlung über ein Termingeschäft ab und erwägen Sie, bei feststehendem Zeitplan bereits jetzt auch den Restbetrag abzusichern.

Beobachten Sie zwischen Vorvertrag und Beurkundung den Kurs und nutzen Sie Limitorders, um Teilbeträge zu sichern, wenn sich der Markt zu Ihren Gunsten bewegt.

Bei der Beurkundung ist der Restbetrag fällig. Haben Sie zuvor ein Termingeschäft abgeschlossen, ist alles erledigt. Falls nicht, tauschen Sie den verbleibenden Betrag über den Broker zum Kassakurs um.

Fehler, die echtes Geld kosten

Den gesamten Betrag ohne Angebotsvergleich über die Hausbank überweisen. Für zusätzliche 0,5 Prozent auf den perfekten Zeitpunkt spekulieren und dabei den Abschluss verpassen.

Vergessen, laufende Überweisungen einzuplanen (jährliche Grundsteuer, Gebühren der Eigentümergemeinschaft und sonstige Steuern), sobald Ihnen die Immobilie gehört.

Nicht frühzeitig ein portugiesisches Bankkonto eröffnen, was am Tag der Beurkundung dringende Überweisungen aus dem Ausland erzwingt.

Den bei der Anmeldung genannten Kurs mit dem Kurs bei der Ausführung verwechseln. Wenn Sie zusätzlich vor Ort finanzieren, erfahren Sie in unserem Überblick zu portugiesischen Hypotheken für Ausländer, was Sie von lokalen Kreditgebern erwarten können.

Steuerliche Hinweise und wo Sie Rat einholen

Währungsgewinne beim Kauf einer selbst genutzten Immobilie lösen in Ihrem Heimatland in der Regel keinen gesonderten steuerpflichtigen Vorgang aus, die Regeln sind jedoch unterschiedlich.

Termingeschäfte und Limitorders von Privatpersonen im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf haben normalerweise keine steuerlichen Folgen.

Anders sieht es aus, wenn Sie über eine Gesellschaft kaufen oder die Immobilie als Kapitalanlage behandeln.

Lassen Sie sich dies von einem portugiesischen Steuerberater und Ihrem Berater im Heimatland bestätigen. Zur Orientierung dienen unsere Informationen zu Recht und Steuern.

Sprechen Sie mit ICON Property

Wir arbeiten mit keinem FX-Broker zusammen. Was wir bieten, ist die Perspektive einer Agentur, die internationale Kunden seit Jahren beim Immobilienkauf an der Algarve begleitet, und ein klarer Weg von der ersten Besichtigung bis zur Beurkundung.

Wenn Sie einen Kauf in Erwägung ziehen, sprechen Sie mit ICON Property.

Wir helfen Ihnen, die Suche, das Timing und die Fragen an die von Ihnen gewählten Broker und Anwälte zu strukturieren. Entdecken Sie unsere Angebote auf iconproperty.pt.