Alojamento-Local-Lizenz an der Algarve: Leitfaden zur Kurzzeitvermietung

Die Vermietung Ihrer Villa oder Wohnung an der Algarve an Urlauber ist einer der gängigsten Wege, damit sich eine portugiesische Immobilie selbst trägt. Zugleich ist sie einer der am stärksten regulierten.

Um legal über Airbnb, Booking, Vrbo oder eine andere Plattform zu vermieten, benötigen Sie eine Alojamento-Local-Lizenz, an der Eigentümer an der Algarve nicht vorbeikommen.

Dieser Leitfaden erklärt, wer die Voraussetzungen erfüllt, wie die Registrierung funktioniert, was sich durch das Gesetzesdekret 76/2024 geändert hat, wo kommunale Eindämmungszonen gelten, wie die Einnahmen besteuert werden und welche praktischen Regeln Ihre Registrierung am Leben erhalten.

Wenn Sie noch über das Betriebsmodell an sich nachdenken, lesen Sie zuerst unseren ergänzenden Beitrag zur Strategie Kurzzeit- oder Langzeitvermietung.

Was Alojamento Local ist und wer es braucht

AL ist die rechtliche Regelung für jede Immobilie, die Urlaubern als kurzfristige, entgeltliche Unterkunft angeboten wird. Sie ist im Gesetzesdekret 128/2014 festgelegt und wurde durch das Gesetzesdekret 76/2024 geändert.

Wenn Sie Ihre Immobilie an der Algarve nächteweise, wochenweise oder für einen Zeitraum unter 30 Tagen vermieten, fallen Sie unter AL. Langfristige Wohnraummietverträge (arrendamento habitacional) unterliegen einer anderen Regelung und benötigen diese Registrierung nicht.

Das Gesetz kennt vier Kategorien:

• Moradia (Villa): ein freistehendes Haus, das kurzfristig vermietet wird

• Apartamento (Wohnung): eine Einheit in einem Mehrfamilienhaus

• Estabelecimento de hospedagem (Beherbergungsbetrieb): Hostels und vermietete Zimmer mit Service

• Quartos (Zimmer): bis zu drei Zimmer im eigenen Wohnhaus des Gastgebers

Moradias und Apartamentos dürfen höchstens neun Schlafzimmer und dreißig Gäste umfassen.

So registrieren Sie sich: RNAL, Rathaus und die 60-Tage-Frist

Die Registrierung erfolgt über den Balcão Único Eletrónico do Empreendedor (BUE) auf eportugal.gov.pt. Das Verfahren ist eine comunicação prévia (Vorabmitteilung) an den Bürgermeister der Gemeinde, in der die Immobilie liegt.

Sie laden die caderneta predial (Grundsteuerauszug) und die licença de utilização (Nutzungsgenehmigung) hoch, dazu einen Identitätsnachweis, Ihre portugiesische Steuernummer (NIF) sowie die Vollmacht des Eigentümers, falls Sie nicht selbst Eigentümer sind.

Nach der Einreichung hat das Rathaus 60 Tage Zeit, Einspruch zu erheben. In Gemeinden, die áreas de contenção (Eindämmungszonen) beschlossen haben, verlängert sich diese Frist auf 90 Tage.

Lehnt die Gemeinde den Antrag innerhalb dieser Frist nicht ab, gilt er stillschweigend als genehmigt, und Turismo de Portugal vergibt die RNAL-Nummer im Format XXXXX/AL.

Diese Nummer muss in jedem Online-Inserat und auf dem vorgeschriebenen Schild (placa identificativa) am Eingang der Immobilie erscheinen.

Was das Gesetzesdekret 76/2024 geändert hat

Die Reform von 2024 hat die meisten restriktiven Maßnahmen des Gesetzespakets Mais Habitação von 2023 rückgängig gemacht. Seit dem 1. November 2024 gilt:

• Registrierungen laufen nicht mehr nach fünf Jahren ab. Sie bleiben unbefristet gültig, sofern sie nicht gelöscht werden.

• Lizenzen sind bei Verkauf oder Vererbung der Immobilie wieder übertragbar, außer in Eindämmungszonen, in denen die Gemeinden Bedingungen festlegen können.

• Der Stopp für neue AL-Registrierungen von Wohnungen wurde landesweit aufgehoben.

• Eigentümerversammlungen können eine Registrierung nicht mehr einseitig aufheben. Sie können mit mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile unter Verweis auf dokumentierte Störungen Einspruch erheben, woraufhin der Fall von der Gemeinde geprüft wird.

• Die CEAL (Sonderabgabe auf AL) und die saisonale Begrenzung auf 120 Tage wurden beide abgeschafft.

• Die Pflicht zur Haftpflichtversicherung wurde verschärft. Die Mindestdeckung beträgt 75.000 € und die Police muss durchgehend aktiv bleiben. Das RNAL zeigt inzwischen das Ablaufdatum der Police an, und ein Erlöschen führt zur automatischen Löschung.

Für das Gesamtbild der rechtlichen Anforderungen (Kaufurkunden, NIF, Veräußerungsgewinne, IMI, IMT, Stempelsteuer) sollten Sie unseren Rechts- und Steuerleitfaden als Lesezeichen speichern.

Gemeinden an der Algarve und Eindämmungszonen

Die Algarve hat die höchste AL-Dichte des Landes. Stand Ende 2025 liegt Albufeira mit rund 9.967 registrierten Betrieben an der Spitze, gefolgt von Loulé mit 6.871 und Lagoa mit 3.747.

Nach dem DL 76/2024 legt jede Gemeinde ihre eigenen Regeln für áreas de contenção und die neuen áreas de crescimento sustentável (Zonen für nachhaltiges Wachstum) fest.

Die lokale Lage, die Sie vor Kauf oder Registrierung kennen sollten:

• Lagoa ist am weitesten. Mit dem Edital n.º 117/2025 wurde eine öffentliche Anhörung zu einem Regulamento Municipal para o Crescimento Sustentável do Alojamento Local eröffnet, das sich auf den Rahmen des DL 76/2024 stützt.

• Albufeira hat Eindämmungszonen öffentlich diskutiert, zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Beitrags aber noch keine endgültige Karte formell beschlossen.

• Loulé verfolgt einen sektoralen Ansatz in gesättigten Zentren wie dem historischen Ortskern und Teilen von Vilamoura.

• Kleinere Gemeinden im Hinterland und an der östlichen Algarve (Tavira, São Brás de Alportel, Castro Marim) sind weitgehend offen.

Prüfen Sie immer die aktuelle kommunale Regelung, bevor Sie eine Kaufurkunde unterzeichnen. Eine Immobilie, die heute alle Anforderungen erfüllt, kann zwölf Monate später in einer neuen Eindämmungszone liegen.

Einkommensteuer: die vereinfachte Regelung und warum die Adresse zählt

Die meisten privaten AL-Eigentümer werden in Kategorie B (Einkünfte aus selbstständiger und gewerblicher Tätigkeit) der portugiesischen Einkommensteuer IRS nach dem vereinfachten Regime besteuert, solange die jährlichen Bruttoeinnahmen unter 200.000 € bleiben.

Die Bemessungsgrundlage ergibt sich, indem ein Koeffizient auf die Bruttoeinnahmen angewendet wird:

• 0,35 für Moradias und Apartamentos außerhalb von Eindämmungszonen

• 0,50 für dieselben Immobilien innerhalb von Eindämmungszonen

In der Praxis kann die Adresse der Einheit die effektive Steuerlast um mehrere zehn Prozent verändern. Das vereinfachte Regime setzt außerdem voraus, dass 15 Prozent der Bruttoeinnahmen durch abzugsfähige Ausgaben belegt sind (Abschreibungen, IMI, Hausgeld, Reparaturen, Plattformgebühren, Steuerberater). Auf Beherbergungsleistungen fällt Mehrwertsteuer von 6 Prozent an.

Der Betrieb über eine Gesellschaft (Lda.) lohnt sich in der Regel erst ab einem Umsatz von über 200.000 €, mit voller Körperschaftsteuer (IRC) und ordnungsgemäßer Buchführung.

Die richtige Struktur hängt von Umsatz, Haltedauer und Ausstiegsplan ab und sollte vor der Registrierung mit einem portugiesischen Steuerberater festgelegt werden.

Die Betriebsregeln, die Ihre Registrierung am Leben erhalten

Auch mit einer einwandfreien RNAL-Registrierung bestehen laufende Pflichten, die ernst zu nehmen und leicht zu übersehen sind:

• AL-Schild am Eingang

• Aktive Haftpflichtversicherung mit mindestens 75.000 € Deckung

• Livro de Reclamações (Beschwerdebuch), in Papierform und digital

• Feuerlöscher und Löschdecke in der Küche, Erste-Hilfe-Set, Notfallkontakte mindestens auf Portugiesisch und Englisch

• Hausordnung, sichtbar in der Immobilie ausgehängt

• Meldung der Gäste an SEF/AIMA über das SIBA-Portal innerhalb von drei Werktagen

• Ausstellung elektronischer Rechnungen über ein zertifiziertes System und Abgabe der IRS-Erklärungen der Kategorie B

Die Strafen für den Betrieb ohne Lizenz reichen bei juristischen Personen von 4.500 € bis zu 40.000 € pro Verstoß. Sobald die EU-Verordnung 2024/1028 im Laufe des Jahres 2026 vollständig gilt, müssen Plattformen Inserate ohne überprüfbare RNAL-Nummer entfernen.

Wie ICON Property Sie unterstützt

Für Käufer, die die Kurzzeitvermietung als Teil ihrer Investitionsrechnung betrachten, ist die AL-Lizenz am ersten Tag selten der entscheidende Faktor, im fünften Jahr aber fast immer.

Die richtige Gemeinde, das richtige Gebäude und den richtigen Objekttyp zu wählen, mit vollem Überblick über die Regeln der Eindämmungszonen, unterscheidet eine Immobilie, die sich selbst finanziert, von einer, die ins Stocken gerät.

ICON Property arbeitet mit Eigentümern und Investoren in Albufeira, Loulé, Lagoa, im Goldenen Dreieck und an der östlichen Algarve zusammen.

Wir finden für jeden Suchauftrag eine Immobilie, die zur heutigen Regulierung und zur Strategie von morgen passt, und vermitteln unseren Kunden Anwälte, Steuerberater und lizenzierte AL-Betreiber, die für die Einhaltung aller Vorschriften sorgen.

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