Representação Fiscal e Obrigações Fiscais Anuais dos Proprietários Não Residentes

Comprar casa em Portugal é um ato visível e bem documentado, com notário, escritura e um momento claro em que as chaves mudam de mãos. Ser proprietário traz um conjunto mais discreto de obrigações periódicas, fáceis de subestimar, sobretudo se vive no estrangeiro e apenas visita. Os proprietários não residentes têm de pensar em como a Autoridade Tributária os contacta, no que pagam todos os anos apenas por deter o imóvel e em como é tributado qualquer rendimento que a propriedade gere. Este guia apresenta o essencial: a representação fiscal, os impostos anuais sobre o imóvel e a tributação dos rendimentos de arrendamento, para que ser proprietário à distância se mantenha simples e conforme.

O representante fiscal: quem precisa

Um representante fiscal é uma pessoa ou empresa residente em Portugal que funciona como ponto de contacto entre si e a Autoridade Tributária, recebendo a correspondência oficial em seu nome e garantindo que nada de importante lhe escapa. Precisar ou não de nomear um depende de onde reside. Os proprietários residentes na União Europeia ou no Espaço Económico Europeu, que para este efeito inclui a Islândia, a Noruega e o Listenstaine, não são obrigados a nomear representante fiscal. Os proprietários residentes fora desse espaço, a partir do momento em que detêm imóvel registado em Portugal e passam, por isso, a ter uma relação tributária com o país, ficam abrangidos pelas regras que exigem representação.

A alternativa das notificações eletrónicas

A exigência já não é tão rígida como foi. Em vez de nomear um representante, o proprietário não residente pode aderir ao sistema de notificações eletrónicas da Autoridade Tributária, através da caixa postal eletrónica ou do canal de notificações no Portal das Finanças. Isso permite que a Autoridade Tributária o contacte direta e digitalmente, e está disponível também para proprietários de fora da UE como alternativa à nomeação de representante. Há uma ressalva importante: se exercer também uma atividade por conta própria ou sujeita a IVA em Portugal, a adesão às notificações eletrónicas não dispensa um representante que seja sujeito passivo de IVA em Portugal. Para o proprietário que apenas detém uma casa, a via eletrónica é muitas vezes a opção mais simples e económica, embora muitos não residentes prefiram um representante profissional para tratar da correspondência em português.

IMI: o seu imposto municipal anual

O imposto recorrente que todos os proprietários pagam é o Imposto Municipal sobre Imóveis, ou IMI, um imposto municipal anual calculado sobre o valor patrimonial tributário do imóvel, e não sobre o que pagou por ele. Cada município fixa a sua taxa dentro dos limites definidos por lei. Para os imóveis urbanos, a taxa situa-se entre 0,3% e 0,45%, e a grande maioria dos municípios aplica um valor igual ou próximo do limite inferior. O IMI é liquidado relativamente ao ano anterior e pago numa única prestação em maio no caso de montantes menores, ou repartido por duas ou três prestações ao longo do ano no caso de valores mais elevados, sendo a liquidação emitida automaticamente pela Autoridade Tributária. Por ser calculado sobre o valor patrimonial, o IMI costuma ser um valor anual modesto e não elevado.

Dois pontos importam em especial para os proprietários internacionais. A taxa normal aplica-se ao não residente que detém o imóvel em nome próprio, mas um imóvel detido através de uma sociedade domiciliada numa jurisdição offshore ou paraíso fiscal constante da lista negra é tributado a uma taxa agravada de IMI de 7,5%, regra que abrange também as entidades controladas por uma pessoa residente nesse território. Quem pondere comprar através de uma estrutura societária deve considerar isto um fator determinante. Além disso, e distinto do IMI anual, o Governo propôs um IMT único de 7,5%, o imposto de transmissão pago na compra, sobre as casas adquiridas por não residentes; à data de redação a medida tinha sido anunciada mas ainda não aprovada pelo Parlamento, pelo que deve confirmar a sua situação antes de avançar.

AIMI: o acréscimo sobre imóveis de maior valor

Os proprietários de imóveis de maior valor podem também estar sujeitos ao Adicional ao IMI, ou AIMI, uma sobretaxa de natureza patrimonial sobre o valor patrimonial total dos imóveis residenciais detidos em Portugal. Para as pessoas singulares, uma dedução pessoal faz com que apenas o valor acima de um limiar seja tributado, e a taxa sobe por escalões à medida que o total aumenta, pelo que o AIMI afeta uma minoria de proprietários com patrimónios avultados ou múltiplos, e não o comprador típico de uma única casa. É liquidado pela Autoridade Tributária a meio do ano e pago em setembro. Se o seu património for significativo, vale a pena simular o AIMI antecipadamente em vez de ser surpreendido por ele, e a forma como o imóvel é detido, individualmente ou em conjunto, influencia a dedução disponível.

Tributação dos rendimentos de arrendamento

Se arrendar o imóvel, o rendimento é tributável em Portugal independentemente de onde resida, por resultar de um bem situado em Portugal. O arrendamento habitacional de longa duração é tratado como rendimento predial, sobre o qual os não residentes pagam imposto a uma taxa autónoma fixa, com custos documentados como manutenção, seguro e IMI dedutíveis à renda. Reformas recentes introduziram taxas reduzidas para os contratos de arrendamento habitacional mais longos, pelo que a percentagem exata depende do tipo e da duração do contrato. O alojamento de curta duração é diferente: enquadra-se no regime do Alojamento Local e é tributado como rendimento empresarial, segundo regras próprias, que abordamos num guia separado. Como as taxas e os benefícios nesta matéria mudaram mais do que uma vez nos últimos anos, confirme o valor atual aplicável à sua situação junto da Autoridade Tributária ou de um contabilista português antes de se basear num número.

Manter-se em conformidade a partir do estrangeiro

Toda a mecânica prática disto funciona através do Portal das Finanças, o portal online da Autoridade Tributária, onde o proprietário ou o seu representante pode consultar liquidações, pagar o IMI, entregar a declaração anual de rendimentos e receber notificações. Para quem aderiu às notificações eletrónicas, o portal passa efetivamente a ser a caixa de correio. Os dois hábitos que tornam a propriedade não residente indolor são garantir que a Autoridade Tributária tem uma forma fiável de o contactar, seja um representante seja o canal eletrónico, e marcar na agenda o ritmo anual: o IMI a partir de maio, o AIMI em setembro e a declaração de rendimentos na primavera seguinte a qualquer ano em que tenha recebido rendas.

Onde entra a ICON Property

As obrigações anuais da propriedade são perfeitamente geríveis depois de as compreender, mas são exatamente o tipo de coisa mais fácil de configurar corretamente no momento da compra do que de desenredar mais tarde. Saber o que vai pagar todos os anos, e como a Autoridade Tributária o vai contactar, faz parte de comprar de olhos abertos.

A ICON Property trabalha com compradores internacionais e com consultores locais de confiança para que o quadro da propriedade fique claro antes de avançar. Veja as nossas propriedades no Algarve ou contacte a equipa para falar sobre a sua situação. Os nossos guias sobre orientação jurídica e fiscal e o custo da compra apresentam o panorama financeiro mais amplo. Este guia é informação geral, não aconselhamento fiscal; confirme a sua situação com um consultor português qualificado.