O Custo Real de Comprar Casa no Algarve: Impostos, Encargos e Orçamento para 2026

O Algarve entra em 2026 com uma procura internacional tão forte como sempre, desde famílias do norte da Europa em busca de sol até profissionais em teletrabalho e investidores atraídos pela rentabilidade do arrendamento na costa. Os preços mantiveram-se firmes, a concorrência por boas casas continua elevada e, ainda assim, há algo que continua a surpreender quem chega: o custo real de comprar casa no Algarve é sempre superior ao valor anunciado. O preço pedido é apenas o ponto de partida. A ele juntam-se um imposto de transmissão, o imposto do selo, os honorários jurídicos, os custos de registo e, para muitos compradores, as despesas de contratação de um crédito habitação.

Há ainda uma alteração em 2026 que se sobrepõe a todas as outras para quem compra do estrangeiro: desde 25 de maio de 2026, os compradores que não sejam residentes fiscais em Portugal pagam uma taxa única de 7,5% de imposto de transmissão sobre imóveis habitacionais. Este guia detalha cada linha do orçamento, incluindo essa mudança, para que possa planear com confiança, e não com sobressaltos.

O Que Compõe o Custo de Comprar Casa no Algarve

Antes de olhar para cada imposto, convém conhecer a regra geral, e em 2026 há duas em vez de uma.

Se for residente fiscal em Portugal e comprar a pronto pagamento, reserve cerca de 6% a 10% do preço de compra em custos de aquisição, para além do próprio preço. Se comprar como não residente, reserve cerca de 9% a 11%, porque só o imposto de transmissão é agora de 7,5%. Quem recorre a crédito deve prever um pouco mais, porque o financiamento acrescenta os seus próprios encargos.

Qualquer dos intervalos abrange quatro grandes grupos: o imposto de transmissão (IMT), o imposto do selo, os honorários profissionais e administrativos (advogado, notário e registo) e, quando aplicável, os custos do crédito. Vejamos cada um.

IMT: O Imposto Que Molda o Seu Orçamento

O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões) é, para a maioria dos compradores, o maior custo isolado. Para os residentes funciona de forma progressiva e marginal, ou seja, cada parcela do preço é tributada à sua própria taxa, tal como acontece nos escalões de IRS. Para os não residentes, desde maio de 2026, já não é assim.

Taxas para habitação própria e permanente

Para uma habitação própria e permanente no continente adquirida por um residente fiscal em Portugal, os escalões de 2026 são:

• Até 106.346 EUR: 0%, sem parcela a abater

• De 106.346 até 145.470 EUR: 2%, parcela a abater 2.126,92

• De 145.470 até 198.347 EUR: 5%, parcela a abater 6.491,02

• De 198.347 até 330.539 EUR: 7%, parcela a abater 10.457,96

• De 330.539 até 660.982 EUR: 8%, parcela a abater 13.763,35

• De 660.982 até 1.150.853 EUR: taxa única de 6%

• Superior a 1.150.853 EUR: taxa única de 7,5%

Estes limites foram atualizados em 2% no Orçamento do Estado para 2026. Como a taxa é marginal, a taxa efetiva que paga é inferior à do escalão mais alto que atinge.

Segunda habitação e casas de férias

Se o imóvel for uma segunda habitação, e não a sua residência principal, aplicam-se praticamente os mesmos escalões, com duas diferenças: a primeira parcela é tributada a 1% em vez de 0%, e o escalão de 8% vai apenas até 633.931 EUR, acima dos quais se aplica a taxa única de 6%.

• Até 106.346 EUR: 1%, sem parcela a abater

• De 106.346 até 145.470 EUR: 2%, parcela a abater 1.063,46

• De 145.470 até 198.347 EUR: 5%, parcela a abater 5.427,56

• De 198.347 até 330.539 EUR: 7%, parcela a abater 9.394,50

• De 330.539 até 633.931 EUR: 8%, parcela a abater 12.699,89

• De 633.931 até 1.150.853 EUR: taxa única de 6%

• Superior a 1.150.853 EUR: taxa única de 7,5%

A taxa de 7,5% para compradores não residentes

Esta é a alteração mais importante para os compradores internacionais em muitos anos, e é hoje lei assente e não uma proposta.

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, alterou o artigo 17.º do Código do IMT para prever uma taxa fixa de 7,5% na aquisição de prédio urbano destinado a habitação por adquirente que não seja residente fiscal em Portugal. A norma não tinha disposição transitória, pelo que entrou em vigor pela regra geral dos cinco dias, a 25 de maio de 2026.

Há três pontos que importam para o seu orçamento:

• Não existe limiar de preço. Os 7,5% aplicam-se a qualquer valor, e nenhum dos escalões progressivos, isenções ou reduções acima indicados está disponível.

• Depende da residência fiscal, não da nacionalidade. Um cidadão da UE a viver na Alemanha está abrangido. Um cidadão britânico que já seja residente fiscal em Portugal há pelo menos dois anos não está.

• Abrange apenas prédios urbanos destinados a habitação. Terrenos para construção, imóveis comerciais e prédios rústicos continuam sujeitos às regras normais.

Há duas formas de recuperar a diferença entre os 7,5% pagos e as taxas que um residente teria pago. A primeira é tornar-se residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a aquisição. A segunda é afetar o imóvel ao arrendamento habitacional de renda moderada, ou seja, até 2.300 EUR por mês em 2026, celebrando o contrato no prazo de seis meses após a compra e mantendo-o durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos. Em qualquer dos casos o pedido tem um prazo próprio de seis meses a contar do facto que lhe dá direito, pelo que é algo a planear com o seu advogado antes da escritura e não a lembrar depois.

Como o IMT é marginal ou fixo consoante o seu estatuto, a única forma de saber o valor exato é fazer as contas para o seu caso. Utilize um simulador oficial de IMT no Portal das Finanças e informe o seu advogado da sua situação de residência desde cedo.

Imposto do Selo, Notário e Registo

Dois custos mais pequenos, mas inevitáveis, acompanham o IMT.

O imposto do selo é cobrado a 0,8% do preço de compra. Na maioria das casas, é um valor modesto de quatro dígitos, pago na escritura.

As despesas de notário e de registo predial rondam, no conjunto, os 500 a 1.000 EUR. Cobrem a escritura e o registo da sua propriedade na Conservatória. São, em larga medida, fixas, pelo que pesam mais, em percentagem, em casas de menor valor do que em moradias de topo.

Honorários de Advogado e Porque Compensam

Portugal não obriga a contratar advogado, mas quase todos os compradores bem aconselhados o fazem. Um advogado independente verifica o título, confirma que não existem dívidas ou ónus sobre o imóvel, analisa o contrato-promessa e trata da documentação até à escritura. Conte com honorários jurídicos independentes de 1% a 2% do preço, acrescidos de IVA.

Para um comprador não residente, em 2026 há uma segunda razão para o contratar cedo. As duas vias de desagravamento da taxa de 7,5% têm prazos próprios, e ambas têm de ser estruturadas antes da assinatura, e não depois.

Antes de tudo isto, vai precisar de um número de contribuinte português. O nosso artigo sobre como obter o NIF enquanto comprador estrangeiro explica como o conseguir, o primeiro passo prático em quase todas as compras.

Comissão de Mediação e Agentes do Comprador

Aqui há boas notícias para quem compra. Em Portugal, a comissão de mediação imobiliária é normalmente paga pelo vendedor, e não pelo comprador, pelo que o agente que promove o imóvel não é uma linha do seu orçamento.

Alguns compradores internacionais optam por nomear o seu próprio agente do comprador, para procurar, negociar e representar os seus interesses. Se recorrer a um, a comissão situa-se normalmente entre 1% e 2% do preço. É opcional, mas para quem compra a partir do estrangeiro, sem poder visitar presencialmente, pode compensar.

Custos de Financiamento se Recorrer a Crédito

Se vai pedir crédito, orce um conjunto adicional de custos. Um crédito habitação português envolve habitualmente uma comissão de abertura ou de montagem de cerca de 1% a 1,5%, uma avaliação do imóvel de 300 a 650 EUR e seguros de vida e multirriscos obrigatórios durante a vigência do empréstimo.

Quanto às taxas, o mercado mudou. O Banco de Portugal situou a taxa média das novas operações de crédito à habitação perto dos 2,9% em meados de 2026, com a Euribor a 12 meses em nível semelhante. Um intervalo realista de planeamento em 2026 é de cerca de 2,9% a 4%, com os não residentes normalmente no topo dessa faixa. Há ainda, na maioria dos casos, um pequeno imposto do selo adicional sobre o próprio crédito. Um intermediário de crédito local ou o seu advogado podem apresentar o quadro completo antes de assumir compromissos.

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Juntando Tudo: Um Orçamento Realista para 2026

Então, quanto é que tudo isto soma? Considere uma casa de 500.000 EUR comprada a pronto e compare as duas situações.

Um residente fiscal em Portugal que a compre como habitação própria e permanente paga cerca de 26.240 EUR de IMT, porque se aplicam os escalões marginais. Somando o imposto do selo a 0,8%, ou seja, cerca de 4.000 EUR, honorários jurídicos independentes de 5.000 a 10.000 EUR mais IVA, e 500 a 1.000 EUR de notário e registo, o pacote fica em cerca de 7% a 8% do preço.

Um não residente que compre a mesma casa paga 37.500 EUR de IMT, porque se aplica a taxa fixa de 7,5%, sem escalões nem deduções. As restantes rubricas mantêm-se, pelo que o pacote fica mais perto de 9,5% a 10,5%. Numa casa de 500.000 EUR, só o estatuto de residência vale cerca de 11.000 EUR na escritura.

Trate estes números como aproximados e arredondados, e não como um orçamento formal, e leia o seu IMT exato num simulador, com o seu preço e o seu estatuto.

Vale ainda a pena olhar para além do dia da escritura. Ser proprietário no Algarve implica um imposto municipal anual, e o nosso guia sobre como funciona o IMI para proprietários no Algarve em 2026 explica o que esperar todos os anos. Para as rubricas mais pequenas que os compradores tantas vezes esquecem, das ligações de serviços às despesas de condomínio, veja a nossa análise sobre as despesas que apanham os compradores desprevenidos.

Conclusão

O Algarve continua a ser uma das costas mais desejadas da Europa, e as boas casas nas melhores localizações continuam a mudar de mãos rapidamente em 2026. Os compradores que avançam com confiança são os que chegam com um orçamento completo, e não apenas com um preço em mente. Esclareça primeiro a sua situação de residência, porque em 2026 é a maior variável da sua conta. Depois some o imposto do selo e os encargos jurídicos e administrativos, e não haverá surpresas desagradáveis na escritura.

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