Herdar Imóveis em Portugal: Guia de Sucessão 2026 para Proprietários Estrangeiros

Comprou casa no Algarve para a desfrutar agora e para a deixar aos seus filhos mais tarde. É no "mais tarde" que muitos proprietários estrangeiros são apanhados de surpresa. A lei sucessória portuguesa não segue simplesmente a sua vontade da forma como um testamento inglês, irlandês ou americano o faria. Reserva, por lei, uma parte fixa da herança para os familiares mais próximos e decide qual a lei do país aplicável com base no local onde vive, a menos que tome uma medida específica para o alterar.

Este guia explica os três fatores que realmente determinam se o seu imóvel português é transmitido como pretende: a legítima, o Regulamento Sucessório da UE e a estrutura de propriedade que escolher. É dirigido a proprietários internacionais e está atualizado a 2026. É informação geral, não aconselhamento jurídico ou fiscal para a sua situação concreta. Para isso, fale com um advogado português qualificado.

A legítima: a regra que surpreende os proprietários estrangeiros

A maioria dos países de common law permite deixar os bens a quem quiser. Portugal não. Ao abrigo do Código Civil português, uma parte da herança, a legítima (a parte "reservada" ou "indisponível"), é destinada por lei aos familiares mais próximos, os herdeiros legitimários. Não pode dispor livremente desta parte, seja por testamento seja por doação em vida, salvo nos casos restritos de deserdação previstos na lei.

Os herdeiros legitimários são, por ordem: o cônjuge, os descendentes (filhos e, depois, netos) e, na ausência de descendentes, os ascendentes (pais e, depois, avós). A parte reservada da herança depende de quem lhe sobrevive.

A título indicativo:

• Cônjuge e filhos em conjunto: dois terços da herança são indisponíveis; um terço é de livre disposição.
• Apenas cônjuge (sem descendentes nem ascendentes): metade é indisponível.
• Filhos sem cônjuge: metade é indisponível se houver um filho, dois terços se houver dois ou mais.
• Apenas ascendentes: em regra metade (pais) ou um terço (ascendentes mais afastados).
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A parte de que pode dispor livremente chama-se quota disponível. Tudo o que fica fora da quota disponível pertence aos herdeiros legitimários por força da lei. Um testamento que tente deixar a casa de família inteira a um só filho, a um novo companheiro ou a uma instituição pode ser impugnado e reduzido para respeitar a legítima.

É por isto que um testamento estrangeiro genérico, redigido sem aconselhamento português, muitas vezes não produz o efeito que o autor esperava. Para proprietários com famílias recompostas, companheiros não casados ou enteados, a distância entre a intenção e o resultado pode ser grande.

O Regulamento Sucessório da UE: escolher a lei aplicável

Eis a parte que dá verdadeiro controlo aos proprietários estrangeiros. Desde 17 de agosto de 2015, as sucessões transfronteiriças na maior parte da UE regem-se pelo Regulamento Sucessório da UE (Regulamento (UE) n.º 650/2012), frequentemente designado Bruxelas IV.

A regra supletiva é simples: a lei que rege toda a sua sucessão é a lei do país onde tinha a sua residência habitual no momento da morte. Assim, se se reformou no Algarve e fez de Portugal a sua casa, a lei sucessória portuguesa, incluindo a legítima, aplica-se por defeito a todo o seu património mundial.

O Regulamento também lhe dá uma opção poderosa, a professio juris, ou seja, a escolha de lei. Pode, em alternativa, escolher a lei de um país da sua nacionalidade para reger a sua sucessão, declarada expressamente no testamento. Um cidadão britânico residente em Portugal, por exemplo, pode optar pela aplicação da lei da sua nacionalidade, que não impõe a legítima da mesma forma. Essa única cláusula pode fazer a diferença entre deixar livremente a sua casa do Algarve como entender e ficar vinculado à legítima.

Dois pontos que os proprietários internacionais não devem ignorar. Primeiro, a Dinamarca e a Irlanda não estão vinculadas ao Regulamento, o que afeta a forma como os seus nacionais e bens são tratados. Segundo, escolher a lei nacional é um ato deliberado: se nada fizer, aplica-se a lei da sua residência habitual. A escolha tem de ser feita corretamente num testamento válido, e é precisamente aqui que a redação profissional conta. Saiba mais na nossa página de Aconselhamento jurídico e fiscal.

Quanto custa, na prática, herdar um imóvel em Portugal

Boa notícia para a maioria das famílias: Portugal não cobra imposto sucessório no sentido clássico. O que existe é o Imposto do Selo sobre a transmissão de bens por morte, e os familiares mais próximos estão isentos.

De acordo com o portal do Governo (gov.pt) e a Autoridade Tributária e Aduaneira, estão isentos de Imposto do Selo na herança: o cônjuge ou unido de facto sobrevivo, os descendentes (filhos e netos) e os ascendentes (pais e avós). Para todos os outros, como irmãos, sobrinhos ou beneficiários sem parentesco, a taxa é de 10% sobre o valor transmitido por morte.

Há também passos administrativos. A morte tem de ser comunicada à Autoridade Tributária e deve ser entregue a participação do Imposto do Selo, mas apenas se o falecido deixou bens para transmitir. Isto é feito pelo cabeça de casal (normalmente o cônjuge sobrevivo ou o herdeiro mais próximo) até ao fim do terceiro mês a seguir ao mês da morte, através do formulário oficial Modelo 1. A comunicação e a participação não têm custos.

Implicação prática: deixar o imóvel do Algarve aos filhos ou ao cônjuge está, na maioria dos casos, isento de Imposto do Selo. Deixá-lo a um companheiro com quem nunca casou, ou a familiares mais afastados, pode desencadear a taxa de 10%, mais uma razão para a estrutura e a documentação serem importantes.

Como os proprietários estrangeiros estruturam o imóvel para uma herança sem complicações

Juntando tudo, eis como as famílias internacionais costumam reduzir os atritos:

• Faça um testamento português e pondere a escolha de lei. Um testamento redigido em Portugal, que cubra os seus bens portugueses e inclua uma cláusula clara de professio juris se quiser que se aplique a sua lei nacional, é o passo mais eficaz. Acelera o processo e elimina ambiguidades para os seus herdeiros.
• Decida conscientemente entre a lei da residência habitual e a lei nacional. Se aceitar a aplicação da legítima portuguesa, pode não precisar de fazer nada. Se quiser liberdade de disposição, a escolha da sua lei nacional tem de ser expressa corretamente. É uma decisão a tomar com aconselhamento, não por omissão.
• Verifique como o imóvel está titulado. Se a casa é detida em conjunto, individualmente ou através de uma sociedade altera a forma como é transmitida e tributada. A compropriedade e o regime de bens do casamento interagem com a legítima de formas fáceis de errar.
• Planeie pela via isenta sempre que possível. Como o cônjuge, os descendentes e os ascendentes estão isentos de Imposto do Selo, manter os beneficiários pretendidos dentro deste grupo, ou planear em torno dele, pode evitar a taxa de 10% sobre outros beneficiários.
• Coordene entre fronteiras. O seu testamento português e o do seu país de origem não podem contradizer-se, e a sua escolha de lei deve ser coerente. As heranças transfronteiriças falham, na maioria das vezes, na junção entre dois sistemas jurídicos.

Porque é que isto é particularmente relevante para quem compra no Algarve

O Algarve atrai exatamente os compradores para quem estas regras pesam mais: reformados internacionais, proprietários de segunda habitação e famílias com bens e herdeiros em mais do que um país. Muitos chegam através de vias de residência como o guia do Visto D7 de Portugal, fixam aqui a residência habitual e nunca reavaliam o que isso significa para a sua herança. Se parte do encanto era deixar um legado num dos melhores destinos de reforma da Europa, vale a pena estruturar esse legado como deve ser.

Em resumo

Herdar um imóvel em Portugal não é difícil, mas rege-se por regras diferentes das que a maioria dos proprietários estrangeiros espera. A legítima fixa um mínimo do que a sua família recebe. O Regulamento Sucessório da UE permite escolher a lei aplicável, se agir deliberadamente. E as isenções fiscais para a família próxima tornam a maioria das transmissões mais barata do que se receia. Os proprietários que obtêm resultados limpos são, simplesmente, os que planearam, com aconselhamento adequado, antes de ser preciso.

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