Custos de Compra

Atualizado: setembro de 2026

Comprar casa em Portugal, sobretudo em regiões muito procuradas como o Algarve, é um processo relativamente simples, tanto para residentes como para cidadãos estrangeiros. No entanto, é importante conhecer o custo total da aquisição, que inclui não só o preço do imóvel, mas também vários impostos, taxas e custos jurídicos.

Como regra geral para 2026, um residente fiscal em Portugal que compre a pronto deve reservar cerca de 6% a 10% do preço, para além do próprio preço. Quem compra sem ser residente fiscal em Portugal deve reservar cerca de 9% a 11%, sobretudo por causa da taxa única de 7,5% de IMT que os não residentes passaram a pagar. Se recorrer a crédito habitação, some ainda os custos do financiamento.

Segue-se uma análise detalhada das principais despesas na compra de um imóvel em Portugal.

1. Preço do Imóvel (Preço Negociado)

O preço acordado entre comprador e vendedor, tal como consta do Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) e da escritura. Em Portugal, a compra de um imóvel envolve normalmente duas etapas principais: o contrato-promessa e a escritura. O contrato-promessa é um acordo juridicamente vinculativo entre comprador e vendedor que fixa as condições da venda e inclui um sinal, normalmente entre 10% e 30%. Dá segurança a ambas as partes antes da transação final. A escritura é o ato oficial de transmissão da propriedade, assinado perante um notário. Depois de assinada a escritura e feito o registo na Conservatória do Registo Predial, o comprador passa a ser o proprietário legal do imóvel.

2. Imposto de Transmissão (IMT, Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis)

O IMT é o principal imposto a pagar na compra de um imóvel e, normalmente, o maior custo depois do próprio preço. A taxa depende de:

• Valor do imóvel
• Tipo de imóvel (habitação própria e permanente ou secundária)
• Residência fiscal do comprador (residente ou não residente em Portugal)
• Localização (continente ou regiões autónomas)
• Tipo de comprador (particular ou empresa)

Para os residentes fiscais em Portugal, o IMT é progressivo: cada parcela do preço é tributada à sua própria taxa, tal como nos escalões de IRS, pelo que a taxa efetiva é inferior à do escalão mais alto que atinge. Para o calcular, multiplique o preço pela taxa do respetivo escalão e subtraia a parcela a abater. Os limites de 2026 foram atualizados em 2% no Orçamento do Estado.

Taxas de IMT para habitação própria e permanente (continente, 2026)

• Até 106.346 €: 0%
• De 106.346 € a 145.470 €: 2%, parcela a abater 2.126,92 €
• De 145.470 € a 198.347 €: 5%, parcela a abater 6.491,02 €
• De 198.347 € a 330.539 €: 7%, parcela a abater 10.457,96 €
• De 330.539 € a 660.982 €: 8%, parcela a abater 13.763,35 €
• De 660.982 € a 1.150.853 €: taxa única de 6%
• Acima de 1.150.853 €: taxa única de 7,5%

Taxas de IMT para segunda habitação e investimento (continente, 2026)

Se o imóvel não for a sua habitação própria e permanente, os escalões são praticamente os mesmos, com duas diferenças: a primeira parcela é tributada a 1% em vez de 0%, e o escalão de 8% vai apenas até 633.931 €.

• Até 106.346 €: 1%
• De 106.346 € a 145.470 €: 2%, parcela a abater 1.063,46 €
• De 145.470 € a 198.347 €: 5%, parcela a abater 5.427,56 €
• De 198.347 € a 330.539 €: 7%, parcela a abater 9.394,50 €
• De 330.539 € a 633.931 €: 8%, parcela a abater 12.699,89 €
• De 633.931 € a 1.150.853 €: taxa única de 6%
• Acima de 1.150.853 €: taxa única de 7,5%

Compradores não residentes: taxa única de 7,5%

Desde 25 de maio de 2026, quem compra sem ser residente fiscal em Portugal paga uma taxa única de 7,5% de IMT na aquisição de prédio urbano destinado a habitação (Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que alterou o artigo 17.º do Código do IMT).

• Não existe limiar de preço. Os 7,5% aplicam-se a qualquer valor, sem escalões, isenções ou reduções.
• Depende da residência fiscal, não da nacionalidade. Um cidadão da UE a viver na Alemanha está abrangido; um cidadão britânico que já seja residente fiscal em Portugal há pelo menos dois anos não está.
• Abrange apenas prédios urbanos destinados a habitação. Terrenos para construção, imóveis comerciais e prédios rústicos continuam sujeitos às regras normais.

Pode recuperar a diferença entre os 7,5% e o que um residente teria pago de duas formas: tornando-se residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a compra, ou afetando o imóvel ao arrendamento habitacional de renda moderada (até 2.300 € por mês em 2026), com contrato celebrado no prazo de seis meses após a compra e mantido durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos. Em qualquer dos casos, o pedido tem de ser feito no prazo de seis meses a contar do facto que lhe dá direito, por isso planeie-o com o seu advogado antes da escritura.

Jovens compradores: IMT Jovem

Os jovens até 35 anos que comprem a primeira habitação própria e permanente não pagam IMT até 330.539 € e têm isenção parcial até 660.982 €. O imposto do selo segue a mesma isenção.

Como o IMT depende do preço, do tipo de habitação e da sua residência, a única forma de saber o valor exato é fazer as contas para o seu caso: utilize o simulador oficial de IMT no Portal das Finanças e informe desde cedo o seu advogado da sua situação de residência.

3. Imposto do Selo

Uma taxa fixa de 0,8% sobre o preço de compra declarado.

É pago no momento da escritura, seja o comprador residente em Portugal ou não.

4. Despesas de Notário e Registo Predial

São os custos administrativos de formalizar a compra e registar o imóvel: a escritura e o registo da propriedade na Conservatória do Registo Predial.

Notário e registo, no conjunto: normalmente entre 500 € e 1.000 €. São, em larga medida, fixos, pelo que pesam mais nas casas de menor valor.

5. Honorários de Advogado

Embora não seja obrigatório por lei, é muito recomendável contratar um advogado, sobretudo para compradores estrangeiros.

Honorários habituais: 1% a 2% do preço de compra, acrescidos de IVA

Incluem:

• Análise dos contratos;
• Due diligence (título de propriedade e ónus);
• Representação junto das entidades públicas;
• Registo fiscal e representação fiscal (se necessário).

Se não for residente, contrate o advogado cedo: as duas formas de recuperar parte dos 7,5% de IMT têm prazos e devem ser preparadas antes da assinatura. Antes de tudo, vai precisar de um número de contribuinte português (NIF), o primeiro passo prático em quase todas as compras.

6. Comissão de Mediação

Em Portugal, a comissão da mediadora imobiliária é normalmente paga pelo vendedor, e não pelo comprador, por isso não entra no seu orçamento.

Alguns compradores internacionais nomeiam o seu próprio agente do comprador, para procurar, negociar e representar os seus interesses. É opcional, e a comissão situa-se normalmente entre 1% e 2% do preço.

7. Custos do Crédito Habitação (se aplicável)

Se financiar a compra com um crédito habitação em Portugal:

• Avaliação do imóvel pelo banco: 300 € a 650 €
• Comissão de abertura ou de montagem: cerca de 1% a 1,5% do valor do empréstimo
• Seguros de vida e multirriscos: obrigatórios durante todo o empréstimo
• Imposto do selo sobre o crédito: 0,6% para empréstimos a cinco ou mais anos

Taxas de juro: segundo o Banco de Portugal, a taxa média dos novos créditos à habitação rondava os 2,9% em meados de 2026. Um intervalo realista de planeamento para 2026 é de cerca de 2,9% a 4%, com os não residentes normalmente no topo dessa faixa.

Alguns bancos podem ainda cobrar comissões anuais de manutenção ou penalizações por amortização antecipada.

8. Custos Anuais Depois da Compra

Depois de adquirir o imóvel, tenha em conta os custos anuais, como:

IMI: Imposto Municipal sobre Imóveis

Taxa: 0,3% a 0,45% (prédios urbanos)

Calculado sobre o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel, que é muitas vezes inferior ao valor de mercado

Despesas de Condomínio

Se o imóvel fizer parte de um condomínio (por exemplo, num empreendimento fechado ou num prédio de apartamentos), conte com despesas anuais de manutenção muito variáveis, normalmente entre 500 € e 3.000 € por ano.

9. Opcional: Representação Fiscal para Não Residentes

Se residir fora da UE e não viver a tempo inteiro em Portugal, tem de nomear um representante fiscal para tratar dos seus assuntos fiscais.

Custo: cerca de 200 € a 500 € por ano

Conselhos para Quem Compra no Algarve

Esclareça primeiro a sua situação de residência fiscal: em 2026, é a maior variável dos seus custos de compra.

Os preços no Algarve variam muito consoante a proximidade ao mar, o nível de acabamentos e a localização (por exemplo, Faro, Albufeira, Tavira, Lagos, Vilamoura).

As construções novas e as moradias modernas em zonas de resort tendem a implicar IMT e honorários jurídicos mais elevados.

Os imóveis usados podem ter um VPT mais baixo, o que reduz o IMI a longo prazo.

Os compradores estrangeiros que se mudavam de vez para Portugal beneficiavam muitas vezes do regime do Residente Não Habitual (RNH); no entanto, o RNH fechou a novos pedidos após 31 de dezembro de 2023, com regras transitórias para quem já tinha iniciado o processo antes dessa data. O regime que lhe sucedeu, o incentivo fiscal à investigação científica e inovação (IFICI, conhecido como RNH 2.0), destina-se a profissionais qualificados e investigadores que cumpram os requisitos. Consulte o seu advogado ou contabilista sobre a elegibilidade e as próximas alterações fiscais.

Trabalhar com um especialista local como a ICON Property garante que o comprador é acompanhado em todo o processo, da escolha da localização certa ao cumprimento de todas as obrigações legais e fiscais, com total transparência e eficiência.