Impôt sur les plus-values au Portugal : guide pour les vendeurs non-résidents

Si vous êtes non-résident et vendez un bien immobilier au Portugal, la facture fiscale n'est plus le piège qu'elle était autrefois. Une réforme de 2023 a mis fin au taux fixe de 28 % qui s'appliquait aux vendeurs internationaux et a placé les non-résidents sous le même régime que les résidents fiscaux portugais. Le nouveau système peut être nettement plus favorable pour la plupart des vendeurs, mais il est aussi plus conditionnel et exige un examen attentif de l'ensemble de vos revenus avant de signer.

Ce guide 2026 explique comment fonctionne désormais l'impôt sur les plus-values immobilières (mais-valias) pour les non-résidents, ce qui a changé avec la Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação), comment la règle d'inclusion de 50 % se combine avec les taux progressifs, quand l'exonération pour réinvestissement est disponible, et quels documents et délais comptent au moment de la vente.

Comment fonctionne l'impôt sur les plus-values immobilières au Portugal

L'impôt portugais sur le revenu des personnes physiques (IRS) traite les plus-values immobilières selon l'article 10 du Code de l'IRS (CIRS). La plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de vente et le coût d'acquisition, ajustée à l'inflation à l'aide des tables de coefficients officielles publiées chaque année par Portaria, et réduite de certaines dépenses déductibles : les améliorations réalisées au cours des 12 dernières années, l'IMT et le droit de timbre (Stamp Duty) payés à l'achat, les frais de notaire, et la commission de l'agent côté vendeur.

L'article 43 du CIRS applique ensuite la réduction de 50 % : seule la moitié de la plus-value nette est incluse dans le revenu du contribuable pour l'année. Depuis la réforme de 2023, cette réduction s'applique aux cessions de biens immobiliers par des personnes physiques, quelle que soit leur résidence fiscale.

Ce qui a changé en 2023 : la fin du taux fixe de 28 %

Avant 2023, les non-résidents étaient imposés à un taux fixe de 28 % sur 100 % de la plus-value, en vertu de l'article 72 du CIRS. Les résidents portugais, en revanche, n'incluaient que 50 % de la plus-value et payaient les taux progressifs de l'IRS. Ce régime à deux vitesses a été contesté pendant des années, et la Cour de justice de l'Union européenne l'a jugé discriminatoire dans l'affaire Hollmann (2007), obligeant le Portugal à permettre aux non-résidents de l'UE et de l'EEE d'opter pour un traitement équivalent à celui des résidents.

La Lei n.º 56/2023 du 6 octobre, le paquet Mais Habitação, a réglé la question pour tous les non-résidents. Depuis le 1er janvier 2023, le taux fixe de 28 % sur les plus-values immobilières a été supprimé. Les non-résidents sont désormais imposés selon les mêmes règles que les résidents : seuls 50 % de la plus-value sont agrégés à leurs autres revenus et imposés aux taux progressifs des articles 68 et 68-A du CIRS.

Le barème progressif et ce que signifie l'agrégation

Les taux progressifs de l'IRS s'échelonnent actuellement de 13,25 % pour la tranche la plus basse jusqu'à 48 % pour les revenus supérieurs à environ 82 000 €, avec une surtaxe de solidarité de 2,5 % au-delà de 80 000 € et de 5 % au-delà de 250 000 € (valeurs de référence 2024 ; les tranches sont actualisées chaque année). Pour un non-résident, le taux appliqué aux 50 % de votre plus-value portugaise dépend de la tranche dans laquelle vous vous situez. Et cette tranche est déterminée par vos revenus mondiaux, pas seulement par la plus-value portugaise.

C'est l'aspect qui surprend le plus les vendeurs internationaux. L'agrégation (englobamento) est obligatoire sous le nouveau régime, ce qui signifie que vous devez déclarer vos revenus étrangers sur l'Anexo G de la déclaration d'IRS portugaise afin que l'administration fiscale puisse déterminer la tranche correcte. Les revenus étrangers eux-mêmes ne sont pas imposés au Portugal, sous réserve des conventions de double imposition, mais ils font grimper le taux appliqué à votre plus-value portugaise.

En pratique : les personnes à hauts revenus à l'étranger peuvent se retrouver dans une tranche portugaise plus élevée que prévu ; celles aux revenus plus modestes bénéficient pleinement des tranches inférieures.

Exonération pour réinvestissement : qui y a vraiment droit

L'article 10, paragraphe 5, du CIRS prévoit une exonération totale ou partielle pour les plus-values issues de la vente d'une résidence habituelle (habitação própria e permanente) lorsque le produit de la vente est réinvesti dans une nouvelle résidence habituelle dans un délai défini. Le réinvestissement peut avoir lieu au Portugal ou dans tout autre État de l'UE ou de l'EEE avec échange effectif d'informations fiscales, et le nouveau bien doit devenir le domicile permanent du contribuable.

Pendant des années, l'interprétation dominante voulait que les non-résidents ne puissent pas bénéficier de cette exonération, car l'exigence de résidence habituelle sous-entendait une résidence fiscale portugaise. Une décision contraignante de 2025 de l'administration fiscale portugaise (Processo 28272) a confirmé que les non-résidents peuvent y avoir droit lorsque le bien vendu était occupé comme résidence permanente du foyer, même si le vendeur vit désormais à l'étranger. C'est une ouverture significative pour les retraités et les vendeurs familiaux qui ont récemment quitté le Portugal ou qui y ont conservé un domicile permanent avant leur départ.

Conditions à surveiller :

• Le bien vendu doit avoir été la résidence habituelle du vendeur

• Le réinvestissement doit se faire dans une autre résidence habituelle

• Délai : 24 mois avant la vente, ou 36 mois après

• Le bien de remplacement doit se situer au Portugal ou dans un État de l'UE/EEE avec échange d'informations fiscales

• Le nouveau logement doit être utilisé comme résidence permanente dans les 12 mois suivant son acquisition

Le calcul en trois étapes

• Étape 1 : déterminer la plus-value brute. Prix de vente moins coût d'acquisition, ajusté à l'inflation à l'aide du coefficient officiel de correction monétaire pour l'année d'acquisition.

• Étape 2 : soustraire les dépenses déductibles : améliorations réalisées au cours des 12 dernières années (avec factures en bonne et due forme), IMT et droit de timbre payés à l'achat, frais de notaire, et commission de l'agent côté vendeur.

• Étape 3 : appliquer l'article 43 : n'inclure que 50 % de la plus-value nette dans la déclaration d'IRS.

Les 50 % imposables sont ensuite agrégés au reste de vos revenus (portugais et mondiaux pour les non-résidents) afin de déterminer le taux progressif applicable.

Les biens acquis avant 1989 sont exonérés

Une précision minime mais importante : les biens immobiliers acquis avant le 1er janvier 1989, date d'entrée en vigueur de l'actuel Code de l'IRS, sont exonérés de l'impôt sur les plus-values. Cette exonération s'applique quelle que soit la résidence fiscale. Si vous avez hérité d'un bien portugais ou l'avez acheté avant cette date, la plus-value réalisée à la vente échappe entièrement au régime de l'IRS.

Déclaration : délais et documents

La vente doit être déclarée sur l'Anexo G de la déclaration d'IRS Modelo 3, pour l'année de l'acte. La période de dépôt s'étend généralement du 1er avril au 30 juin de l'année suivant la vente. Les non-résidents déposent leur déclaration via le Portal das Finanças et doivent détenir un NIF valide. Les vendeurs résidant hors de l'UE ont également besoin d'un représentant fiscal portugais (representante fiscal).

Documents à réunir :

• Acte notarié de vente (escritura)• Documents d'acquisition originaux (acte, reçus de l'IMT et du droit de timbre)• Factures des améliorations réalisées au cours des 12 dernières années, avec la TVA correctement détaillée• Facture de commission de l'agent côté vendeur

• Justificatif de résidence habituelle (caderneta predial indiquant l'usage, justificatifs de résidence) en cas de demande d'exonération pour réinvestissement

• Justificatif de réinvestissement dans le délai imparti, le cas échéant

Pour un aperçu plus large de la fiscalité portugaise applicable aux propriétaires, consultez notre centre de conseils juridiques et fiscaux. Si vous êtes arrivé au Portugal via le nouveau régime d'incitation fiscale, notre article IFICI expliqué détaille comment ce régime interagit avec les revenus et plus-values immobiliers. Pour le contexte plus large du marché, consultez pourquoi les investisseurs avisés misent de plus en plus sur le Portugal en 2026.

Le rôle d'ICON Property

La question des plus-values est l'une des dernières que vous devriez aborder lors de la vente d'un bien portugais, pas l'une des premières. Le prix, la commercialisation, les visites et la négociation passent tous avant. Mais la réponse redéfinit le produit net que vous emportez de la transaction, et il est plus facile de se tromper en 2023-2026 qu'auparavant, car les règles ont profondément changé et de nombreux conseillers internationaux ne sont pas encore à jour.

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