Acheter un Bien au Portugal via une Société : Coûts, Fiscalité et Quand Cela Vaut la Peine

Nom propre ou société ? Pour certains acheteurs en Algarve, une structure sociétaire change entièrement le calcul fiscal. Pour la plupart, elle ne fait qu'ajouter des coûts et de la paperasse. Acheter un bien au Portugal via une société est l'une des idées les plus surrecommandées et les moins expliquées du marché, une structure qui peut être réellement judicieuse pour le bon acheteur et une complication inutile pour tous les autres. Ce guide expose ce qu'une société change vraiment, des taxes à l'entrée aux coûts annuels et à la manière dont vous revendrez, et où la structure vaut réellement son prix. Un avertissement d'emblée : c'est le seul domaine d'un achat au Portugal où les conseils génériques sont dangereux, alors traitez ce qui suit comme un cadre, pas comme une recommandation.

Le mythe : une société n'échappe pas aux taxes d'achat

L'idée reçue la plus répandue est qu'acheter via une société évite les taxes de mutation initiales. Sur un achat direct d'un bien, ce n'est pas le cas. Que l'acheteur soit un particulier ou une société portugaise, l'acquisition reste soumise à l'IMT, plus 0,8% de droit de timbre. Acheter les murs est taxé quel que soit le signataire de l'acte.

Ce qui a changé en 2026, ce n'est pas si vous payez, mais quel taux vous payez, et cela dépend désormais de la résidence fiscale.

La résidence, et non la forme de détention, est la variable de 2026

Le Décret-loi n.º 97/2026 du 20 mai 2026 a modifié l'article 17 du Code de l'IMT pour instaurer un IMT à taux fixe de 7,5% sur l'acquisition d'un bien urbain à usage d'habitation par tout acheteur qui n'est pas résident fiscal au Portugal. La mesure ne comportait pas de disposition transitoire : elle est donc entrée en vigueur le 25 mai 2026, selon la règle générale des cinq jours.

Trois points souvent mal rapportés et qu'il vaut la peine d'énoncer clairement :

• Il n'existe aucun seuil de prix. Le taux fixe s'applique à toute valeur. Il n'est ni plafonné, ni assorti d'un plancher, et il ne cesse pas de s'appliquer en dessous d'une quelconque limite.

• Il remplace intégralement le barème progressif pour ces acheteurs, ainsi que toute exonération ou réduction qui s'appliquerait autrement.

• Il dépend de la résidence fiscale, pas de la nationalité ni de la forme sociale. La voie d'allègement consistant à devenir résident fiscal portugais dans les deux ans est ouverte aux personnes physiques ; une société non-résidente ne devient pas résidente fiscale de la même manière, si bien qu'une holding étrangère achetant un bien résidentiel en Algarve est pleinement soumise aux 7,5% et n'a que la voie de la location pour en sortir.

Cette voie locative mérite d'être connue : si le bien est mis sur le marché de la location résidentielle à un maximum de 2 300 euros par mois, par un contrat signé dans les six mois de l'achat et maintenu pendant au moins 36 mois au cours des cinq premières années, l'administration fiscale annule l'écart entre les 7,5% payés et les taux ordinaires. La demande doit être déposée dans les six mois du fait générateur.

Le point structurel de cet article est simple. Pour un acheteur étranger, le statut de résidence déplace aujourd'hui davantage le montant de la taxe d'achat que la forme de détention, et cela mérite d'être modélisé avant de décider comment acheter.

Là où une société change vraiment le calcul

Les vraies différences apparaissent après l'achat, dans les impôts annuels.

Côté détention, une société paie l'AIMI au taux fixe de 0,4% sur la valeur fiscale de son bien résidentiel, sans l'abattement de 600 000 euros dont bénéficie un particulier. Pire, un bien conservé pour l'usage personnel d'un associé peut être taxé aux taux individuels plus élevés de l'AIMI. Pour une résidence familiale unique, c'est un coût récurrent que vous éviteriez généralement tout à fait en détenant en votre propre nom.

Côté revenus, la comparaison est plus serrée qu'elle n'en avait l'air, et c'est là que beaucoup de conseils anciens se trompent.

Les profits locatifs au sein d'une société sont imposés à l'IRC, l'impôt sur les sociétés portugais, à 19% en 2026, avec un taux réduit de 15% sur les premiers 50 000 euros pour les petites sociétés éligibles et les Small Mid Caps, plus une derrama municipale jusqu'à 1,5%.

Un particulier qui loue un logement ne paie pas 28% forfaitaires. Ce chiffre est périmé et ne s'applique aujourd'hui qu'aux locations non résidentielles, soit commerce, industrie, services et terrains ruraux. Les baux résidentiels sont imposés à un taux autonome de 25%, ramené à 15% pour les contrats de cinq à moins de dix ans, 10% de dix à moins de vingt ans, et 5% à partir de vingt ans. Depuis le Décret-loi 97/2026, il existe aussi une tranche de 10% pour les contrats résidentiels à loyer modéré, dont le loyer n'excède pas 2 300 euros par mois, en vigueur jusqu'au 31 décembre 2029.

Cela change la conclusion. Face aux 25%, le taux des sociétés paraît encore plus bas à première vue, et après charges déductibles et amortissements il l'est souvent. Face à la tranche de 10% du loyer modéré, dans laquelle entrent la plupart des locations longue durée de l'Algarve, la société est généralement la voie la plus coûteuse avant même d'avoir payé le comptable. Et dans tous les cas il y a la seconde couche : sortir le bénéfice de la société sous forme de dividendes est de nouveau imposé. Ce double étage est précisément ce qui rend la comparaison vraiment au cas par cas, et une revente éventuelle exige sa propre analyse, que nous exposons dans notre guide sur l'impôt sur les plus-values pour les vendeurs non-résidents.

La sortie, et les limites de la cession de parts

L'argument classique en faveur d'une société, c'est la sortie. Au lieu de vendre le bien et de déclencher l'IMT du prochain acheteur, vous vendez les parts de la société qui le détient. En pratique, le Portugal a en grande partie fermé cette porte. L'IMT est dû lorsqu'une personne acquiert une participation de contrôle, en gros 75% ou plus, des parts d'une société à responsabilité limitée (sociedade por quotas) détenant un bien immobilier portugais, si bien qu'une simple cession de parts d'une société mono-actif déclenche souvent la taxe malgré tout. Les structures offshore opaques s'en tirent encore plus mal : les entités basées dans des juridictions figurant sur liste noire subissent des taux dissuasifs, dont 7,5% d'IMI, raison pour laquelle l'ancienne voie de la société offshore a largement disparu. Là où une société peut encore avoir du sens pour la succession, c'est dans la détention et la transmission de biens au sein d'une famille, mais seulement lorsque les règles de cession de parts et de succession ont été correctement modélisées, comme nous l'expliquons dans hériter d'un bien au Portugal.

Les coûts récurrents que l'on oublie

Une société est une entreprise, et elle doit être gérée comme telle. Prévoyez un comptable, les déclarations fiscales annuelles et la tenue de comptes courante, ce qui, de façon réaliste, ajoute quelques milliers d'euros par an avant même d'avoir payé un centime d'impôt réel. Pour un portefeuille de biens locatifs, ce coût est dérisoire et facilement absorbé. Pour une seule maison de vacances, il peut discrètement l'emporter sur tout avantage que la structure était censée apporter.

Alors, quand cela vaut-il la peine ?

En règle générale, une société commence à avoir du sens lorsqu'il y a une vraie activité derrière. Un portefeuille de biens locatifs, un projet de promotion ou commercial, ou un plan structuré de détention et de transmission de biens au sein d'une famille peuvent justifier la structure, surtout lorsque le traitement fiscal des profits locatifs et un plan de succession clair l'emportent sur le coût supplémentaire. Elle peut aussi interagir avec le paysage fiscal plus large du Portugal, y compris les régimes incitatifs que nous traitons dans IFICI expliqué.

Pour une résidence unique où vous comptez vivre ou que vous utiliserez, la réponse honnête est généralement non, et c'est en 2026 un non plus ferme qu'auparavant. Vous assumez l'exposition à l'AIMI sans abattement, les règles d'usage personnel, l'IRC sur toute location là où un particulier pourrait relever d'une tranche à 10%, les obligations annuelles et, si la société est étrangère, l'IMT forfaitaire de 7,5% avec une seule voie de sortie étroite. Modélisez vos propres chiffres avec un avocat et un comptable portugais, car la bonne réponse dépend vraiment de votre situation.

La structure suit la stratégie, pas l'inverse

La bonne structure de propriété est celle qui correspond à votre projet réel et, pour la plupart des acheteurs d'une résidence, ce projet est mieux servi par un achat en nom propre. Une société est un outil puissant pour les portefeuilles, les activités et les successions soigneusement planifiées, mais elle comporte des coûts et des obligations réels, et les changements de 2026, tant sur la taxe de mutation que sur les revenus locatifs, rendent un conseil professionnel et à jour plus important que jamais. Définissez d'abord la stratégie, puis laissez la structure suivre.

Vous réfléchissez à la façon de structurer un achat en Algarve ? Contactez l'équipe d'ICON Property pour une visite personnalisée, et nous vous mettrons en relation avec les avocats et conseillers fiscaux portugais qui modélisent ces décisions pour nos acheteurs.