Conseil juridique & fiscal

Mise à jour : septembre 2026

S'installer au Portugal, c'est bien plus que choisir un logement. Comprendre le cadre juridique et fiscal est essentiel pour une transition sereine et une réussite durable, que vous achetiez un bien, créiez une entreprise ou preniez votre retraite.

Le Portugal offre un cadre juridique accueillant pour les résidents étrangers, des régimes fiscaux attractifs pour les nouveaux arrivants et un marché immobilier stable. Voici ce que tout futur résident ou investisseur doit savoir.

Résidence et statut juridique

Les citoyens de l'UE et de l'EEE peuvent vivre, travailler et acheter un bien au Portugal avec peu de formalités. Au-delà de 90 jours de séjour, ils doivent toutefois s'enregistrer comme résidents auprès de la mairie (Câmara Municipal), qui délivre le certificat d'enregistrement de citoyen de l'Union européenne. Les titres de séjour des ressortissants hors UE relèvent de l'AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo), qui a remplacé le SEF en 2023.

Pour les ressortissants hors UE, le Portugal propose plusieurs types de visa, notamment :

• Visa D7 : pour les retraités ou les personnes disposant de revenus passifs (pensions ou revenus locatifs, par exemple).
• Visa D2 : pour les entrepreneurs ou indépendants qui souhaitent créer une entreprise ou travailler à leur compte au Portugal.
• Visa D8 : aussi appelé « visa nomade numérique », pour les travailleurs à distance disposant de contrats bien rémunérés à l'étranger.
• Golden Visa (ARI) : depuis les changements de 2023, l'immobilier résidentiel n'est plus éligible, mais d'autres investissements restent possibles, comme les fonds de capital-risque ou le soutien à la culture ou à la recherche scientifique.

Tout nouvel arrivant a aussi besoin d'un NIF (Número de Identificação Fiscal), indispensable pour les déclarations fiscales, la banque et la propriété d'un bien. En pratique, c'est généralement la première démarche, souvent effectuée avant même le déménagement.

Impôts pour les nouveaux résidents

Le système fiscal portugais repose sur la résidence. Toute personne qui passe plus de 183 jours par an au Portugal, ou qui y dispose d'une habitation permanente, est considérée comme résidente fiscale et doit déclarer ses revenus mondiaux.

Les principaux impôts à connaître sont :

• Impôt sur le revenu (IRS) : des taux progressifs, jusqu'à 48% pour la tranche la plus élevée.
• Cotisations sociales : obligatoires en cas d'emploi ou d'activité au Portugal, sauf exemption prévue par un accord bilatéral.
• Impôt sur la fortune : le Portugal n'a pas d'impôt général sur la fortune, mais les biens immobiliers de grande valeur peuvent supporter un impôt foncier additionnel (AIMI, Adicional ao IMI).

Le régime des résidents non habituels (RNH)

Le célèbre régime fiscal des résidents non habituels (RNH, ou NHR) est fermé aux nouvelles demandes depuis le 31 décembre 2023. Certaines personnes (par exemple celles qui avaient engagé leur démarche de visa avant cette date) peuvent toutefois encore en bénéficier au titre des règles transitoires. Son successeur, l'incitation fiscale à la recherche scientifique et à l'innovation (IFICI, souvent appelée RNH 2.0), vise les professionnels qualifiés et les chercheurs qui remplissent les conditions.

Impôts immobiliers

• IMT (taxe de transmission) : un impôt unique payé à l'achat. Pour les résidents fiscaux portugais, il dépend de la valeur du bien et du fait qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire. Depuis le 25 mai 2026, les acheteurs qui ne sont pas résidents fiscaux au Portugal paient un taux unique de 7,5% sur les biens résidentiels, quel que soit le prix (Décret-loi n.º 97/2026). Notre guide des frais d'achat détaille les taux 2026.
• Droit de timbre (Imposto do Selo) : 0,8% du prix d'achat.
• IMI (taxe foncière municipale) : un impôt annuel de 0,3% à 0,45% de la valeur fiscale (VPT) du bien.

La plus-value réalisée sur la vente d'une résidence principale n'est pas imposée si le produit est réinvesti dans une autre résidence principale au Portugal ou dans un pays de l'UE ou de l'EEE.

Banque et services juridiques

Ouvrir un compte bancaire portugais est une étape nécessaire pour la plupart des achats immobiliers et des demandes de visa. Il faut un passeport valide, un justificatif de domicile et un NIF. La plupart des banques proposent leurs services en anglais ainsi qu'une banque en ligne.

Un accompagnement juridique est vivement recommandé pour acheter un bien. Un avocat peut vous aider pour :

• les recherches sur le titre de propriété et la due diligence
• la rédaction ou la relecture du compromis de vente (Contrato de Promessa de Compra e Venda)
• le respect des règles municipales
• la représentation de l'acheteur par procuration, si nécessaire