Mais-Valias em Portugal: Guia para Vendedores Não Residentes

Se é não residente e vai vender imóvel em Portugal, a factura fiscal já não é o que era. Uma reforma de 2023 acabou com a taxa fixa de 28% que se aplicava a vendedores internacionais e equiparou-os ao tratamento dos residentes fiscais portugueses. O novo regime pode ser substancialmente mais favorável para a maioria dos vendedores, mas também é mais condicional e exige uma leitura cuidadosa do seu rendimento global antes da assinatura.

Este guia de 2026 explica como funciona hoje a tributação das mais-valias imobiliárias para não residentes, o que mudou com a Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação), como se aplica a regra dos 50% em conjugação com as taxas progressivas, quando se pode aceder ao benefício de reinvestimento, e que documentos e prazos importam quando vender.

Como funciona o imposto sobre mais-valias imobiliárias em Portugal

O Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) trata as mais-valias imobiliárias ao abrigo do artigo 10.º do Código do IRS (CIRS). A mais-valia tributável é a diferença entre o valor de realização (preço de venda) e o valor de aquisição, corrigido pela inflação segundo os coeficientes de correção monetária publicados anualmente por Portaria, e reduzida por certas despesas dedutíveis: encargos com a valorização do imóvel nos últimos 12 anos, IMT e Imposto do Selo pagos na aquisição, custos notariais e a comissão paga ao mediador na venda.

O artigo 43.º do CIRS aplica depois a redução de 50%: apenas metade da mais-valia líquida é incluída no rendimento do contribuinte no ano. Esta redução aplica-se agora às alienações de imóveis por particulares independentemente da residência fiscal, desde a reforma de 2023.

O que mudou em 2023: o fim da taxa fixa de 28%

Antes de 2023, os não residentes eram tributados a uma taxa fixa de 28% sobre 100% da mais-valia ao abrigo do artigo 72.º do CIRS. Os residentes em Portugal, em contrapartida, incluíam apenas 50% da mais-valia às taxas progressivas de IRS. Este regime duplo foi contestado durante anos, e o Tribunal de Justiça da União Europeia declarou-o discriminatório no acórdão Hollmann (2007), obrigando Portugal a permitir que os não residentes UE/EEE optassem pelo tratamento dos residentes.

A Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, pacote Mais Habitação, resolveu definitivamente a questão para todos os não residentes. Desde 1 de janeiro de 2023, a taxa fixa de 28% para mais-valias imobiliárias foi revogada. Os não residentes passam a ser tributados pelas mesmas regras dos residentes: apenas 50% da mais-valia é englobada com o restante rendimento e tributada às taxas progressivas dos artigos 68.º e 68.º-A do CIRS.

A escada das taxas progressivas e o que significa o englobamento

As taxas progressivas de IRS vão actualmente dos 13,25% no escalão mais baixo aos 48% no rendimento acima de cerca de €82.000, com sobretaxa de solidariedade de 2,5% acima de €80.000 e 5% acima de €250.000 (valores de referência de 2024; os escalões são actualizados anualmente). Para um não residente, a taxa aplicada aos 50% da sua mais-valia portuguesa depende do escalão em que cair. E esse escalão é determinado pelo seu rendimento mundial, não apenas pela mais-valia portuguesa.

É esta parte que surpreende a maioria dos vendedores internacionais. O englobamento é obrigatório no novo regime, o que significa que tem de declarar o rendimento estrangeiro no Anexo G da declaração de IRS para que a Autoridade Tributária determine o escalão correcto. O rendimento estrangeiro em si não é tributado em Portugal, sujeito a convenções de dupla tributação, mas faz subir a taxa aplicada à sua mais-valia portuguesa.

Na prática: quem tem rendimentos elevados no estrangeiro pode encontrar-se num escalão português mais alto do que esperava; quem tem rendimentos modestos beneficia plenamente dos escalões mais baixos.

Benefício de reinvestimento: quem qualifica efectivamente

O artigo 10.º, n.º 5 do CIRS prevê isenção total ou parcial das mais-valias na venda de habitação própria e permanente quando o produto da venda é reinvestido noutra habitação própria e permanente dentro de uma janela definida. O reinvestimento pode ser em Portugal ou em qualquer outro Estado da União Europeia ou Espaço Económico Europeu com troca efectiva de informação fiscal, e o novo imóvel tem de passar a ser a residência permanente do contribuinte.

Durante anos, a leitura corrente era que os não residentes não podiam aceder a este benefício porque a exigência de habitação própria implicava residência fiscal portuguesa. Uma informação vinculativa de 2025 da Autoridade Tributária (Processo 28272) confirmou que os não residentes podem qualificar-se quando o imóvel vendido foi ocupado como residência permanente do agregado, mesmo que o vendedor viva fora à data da venda. Esta é uma abertura relevante para reformados e vendedores familiares que saíram de Portugal recentemente ou que mantiveram lá residência permanente antes da mudança.

Condições a vigiar:

• O imóvel vendido tem de ter sido a habitação própria e permanente do vendedor

• O reinvestimento tem de ser noutra habitação própria e permanente

• Janela: 24 meses antes da venda, ou 36 meses depois

• O imóvel de substituição tem de estar em Portugal ou num Estado UE/EEE com troca efectiva de informação fiscal

• O novo imóvel tem de ser usado como residência permanente nos 12 meses seguintes à aquisição

Cálculo em três passos

• Passo 1: Determinar a mais-valia bruta. Valor de realização menos valor de aquisição, corrigido pela inflação segundo o coeficiente oficial do ano de aquisição.

• Passo 2: Subtrair as despesas dedutíveis: encargos com a valorização do imóvel nos últimos 12 anos (com factura), IMT e Imposto do Selo pagos na aquisição, custos notariais, e a comissão paga ao mediador na venda.

• Passo 3: Aplicar o artigo 43.º: incluir apenas 50% da mais-valia líquida na declaração de IRS.

Os 50% tributáveis são depois englobados com o restante rendimento (português e mundial para não residentes) para determinar a taxa progressiva aplicável.

Imóveis pré-1989 estão isentos

Uma nota pequena mas importante: imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989, data de entrada em vigor do actual Código do IRS, estão isentos de tributação de mais-valias. A isenção aplica-se independentemente da residência fiscal. Se herdou ou comprou um imóvel português antes dessa data, a mais-valia na venda fica fora do regime de IRS.

Submissão: prazos e documentos

A venda tem de ser reportada no Anexo G da declaração Modelo 3 de IRS referente ao ano da escritura. A janela de entrega corre tipicamente de 1 de abril a 30 de junho do ano seguinte à venda. Os não residentes submetem via Portal das Finanças e têm de ter NIF válido. Vendedores residentes fora da UE precisam ainda de representante fiscal em Portugal.

Documentos a reunir:

• Escritura pública de compra e venda

• Documentos originais de aquisição (escritura, recibos de IMT e Imposto do Selo)

• Facturas de obras de valorização dos últimos 12 anos, com IVA discriminado

• Factura da comissão da imobiliária na venda

• Prova de habitação própria e permanente (caderneta predial com a utilização, comprovativos de residência) se invocar o benefício de reinvestimento

• Prova de reinvestimento dentro da janela, se aplicável

Para uma visão mais alargada do quadro fiscal português que afecta os proprietários, veja o nosso espaço de orientação jurídica e fiscal. Se chegou a Portugal pelo novo regime de incentivo fiscal, o nosso artigo sobre IFICI explicado cobre a interacção do regime com rendimentos e mais-valias de imóveis. Para o pano de fundo do mercado, leia porque o smart money está a duplicar a aposta em Portugal em 2026.

Onde encaixa a ICON Property

A questão das mais-valias é uma das últimas conversas que deve ter quando vende um imóvel português, não uma das primeiras. Preço, marketing, visitas e negociação estão todos antes. Mas a resposta reformata o líquido que sai do negócio, e errar em 2023-2026 é mais fácil do que era, porque as regras mudaram substancialmente e muitos consultores internacionais ainda estão a atualizar-se.

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