Licence Alojamento Local en Algarve : guide de la location de courte durée

Louer votre villa ou appartement en Algarve à des touristes est l'une des façons les plus courantes de rentabiliser un bien portugais. C'est aussi l'une des activités les plus réglementées.

Pour le faire légalement sur Airbnb, Booking, Vrbo ou toute autre plateforme, vous avez besoin d'une licence Alojamento Local, une étape que les propriétaires en Algarve ne peuvent pas contourner.

Ce guide explique qui est éligible, comment fonctionne l'enregistrement, ce qui a changé avec le Décret-loi 76/2024, où s'appliquent les zones de contention municipales, comment les revenus sont imposés, et les règles pratiques qui maintiennent votre enregistrement actif.

Si vous hésitez encore sur le modèle d'exploitation lui-même, lisez d'abord notre article complémentaire sur la stratégie de location courte durée contre longue durée.

Qu'est-ce que l'Alojamento Local et qui en a besoin

L'AL est le régime légal applicable à tout bien proposé en hébergement payant de courte durée à des touristes, défini par le Décret-loi 128/2014 et modifié par le Décret-loi 76/2024.

Si vous louez votre bien en Algarve à la nuit, à la semaine, ou pour toute période inférieure à 30 jours, vous relevez du régime AL. Les baux résidentiels de longue durée (arrendamento habitacional) relèvent d'un régime différent et ne nécessitent pas cet enregistrement.

La loi reconnaît quatre modalités :

• Moradia (Villa) : une maison individuelle utilisée pour la location de courte durée

• Apartamento (Appartement) : un logement au sein d'un immeuble collectif

• Estabelecimento de hospedagem (Établissement d'hébergement) : auberges et chambres louées avec services

• Quartos (Chambres) : jusqu'à trois chambres au sein du domicile même de l'hôte

Les moradias et apartamentos ne peuvent pas dépasser neuf chambres ni trente occupants.

Comment s'enregistrer : RNAL, mairie et le délai de 60 jours

L'enregistrement s'effectue via le Balcão Único Eletrónico do Empreendedor (BUE) sur eportugal.gov.pt. La démarche prend la forme d'une comunicação prévia (communication préalable) adressée au maire de la municipalité où se situe le bien.

Vous devez transmettre la caderneta predial et la licença de utilização, un justificatif d'identité et votre numéro fiscal portugais (NIF), ainsi que l'autorisation du propriétaire si vous n'êtes pas le titulaire du bien.

Une fois la demande déposée, la mairie dispose de 60 jours pour s'y opposer. Dans les municipalités ayant approuvé des áreas de contenção (zones de contention), ce délai s'étend à 90 jours.

Si la municipalité ne rejette pas le dossier dans ce délai, l'approbation tacite s'applique et Turismo de Portugal délivre le numéro RNAL au format XXXXX/AL.

Ce numéro doit figurer sur chaque annonce en ligne ainsi que sur la placa identificativa obligatoire à l'entrée du bien.

Ce qu'a changé le Décret-loi 76/2024

La réforme de 2024 a supprimé la plupart des mesures restrictives introduites par la loi Mais Habitação de 2023. Depuis le 1er novembre 2024 :

• Les enregistrements n'expirent plus après cinq ans. Ils restent valides indéfiniment, sauf annulation.

• Les licences sont de nouveau transférables lors de la vente ou de la succession du bien, sauf dans les zones de contention où les municipalités peuvent imposer des conditions.

• Le gel des nouveaux enregistrements AL pour appartements a été levé au niveau national.

• Les assemblées de copropriété ne peuvent plus annuler unilatéralement un enregistrement. Elles peuvent s'y opposer par un vote représentant plus de 50 % des millièmes, en invoquant des nuisances documentées, le dossier étant alors soumis à l'examen de la municipalité.

• La CEAL (contribution extraordinaire sur l'AL) et la limite saisonnière de 120 jours ont toutes deux été supprimées.

• L'assurance responsabilité civile obligatoire a été renforcée. La couverture minimale est de 75 000 € et la police doit rester active. Le RNAL affiche désormais la date d'expiration de la police, et son interruption entraîne une annulation automatique.

Pour une vue d'ensemble de la conformité (actes notariés, NIF, plus-values, IMI, IMT, droit de timbre), gardez notre espace conseils juridiques et fiscaux dans vos favoris.

Municipalités de l'Algarve et zones de contention

L'Algarve concentre la plus forte densité d'AL du pays. Fin 2025, Albufeira arrive en tête avec environ 9 967 établissements enregistrés, suivie de Loulé avec 6 871 et de Lagoa avec 3 747.

En vertu du DL 76/2024, chaque municipalité fixe ses propres règles pour les áreas de contenção et les nouvelles áreas de crescimento sustentável.

Le contexte local à connaître avant d'acheter ou de vous enregistrer :

• Lagoa est la plus avancée. L'Edital n.º 117/2025 a ouvert une consultation publique sur un Regulamento Municipal para o Crescimento Sustentável do Alojamento Local, s'appuyant sur le cadre du DL 76/2024.

• Albufeira a publiquement évoqué des zones de contention, mais n'a pas formellement approuvé de carte définitive à l'heure où ces lignes sont écrites.

• Loulé applique une approche sectorielle dans les centres saturés, comme le noyau historique et certaines parties de Vilamoura.

• Les plus petites municipalités de l'intérieur et de l'est de l'Algarve (Tavira, São Brás de Alportel, Castro Marim) restent globalement ouvertes.

Vérifiez toujours la réglementation municipale en vigueur avant de signer un acte. Un bien qui coche toutes les cases aujourd'hui peut se retrouver dans une future zone de contenção douze mois plus tard.

Impôt sur le revenu : le régime simplifié, et pourquoi l'adresse compte

La plupart des propriétaires AL particuliers sont imposés au titre de la Catégorie B (revenus professionnels) de l'IRS, régime simplifié, lorsque le chiffre d'affaires brut annuel reste inférieur à 200 000 €.

La base imposable est déterminée en appliquant un coefficient au revenu brut :

• 0,35 pour les moradias et apartamentos situés hors des zones de contention

• 0,50 pour ces mêmes biens situés dans les zones de contention

Dans les faits, l'adresse du bien peut faire varier la charge fiscale effective de plusieurs dizaines de pourcents. Le régime simplifié suppose également que 15 % du revenu brut soient justifiés par des dépenses déductibles (amortissements, IMI, charges de copropriété, réparations, commissions de plateforme, comptable). La TVA s'applique au taux de 6 % sur les services d'hébergement.

Exploiter via une société (Lda.) n'est en général intéressant qu'au-delà de 200 000 € de chiffre d'affaires, avec l'impôt sur les sociétés (IRC) à taux plein et une comptabilité organisée.

La structure la plus adaptée dépend du revenu, de la durée de détention et de la stratégie de sortie ; elle doit être définie avec un comptable portugais avant votre enregistrement.

Les règles d'exploitation qui maintiennent votre enregistrement actif

Même avec un RNAL en règle, les obligations permanentes sont bien réelles et faciles à négliger :

• Plaque AL à l'entrée

• Assurance responsabilité civile active, minimum 75 000 €

• Livro de Reclamações (livre de réclamations), en version physique et numérique

• Extincteur et couverture anti-feu dans la cuisine, trousse de premiers secours, contacts d'urgence en portugais et en anglais au minimum

• Règlement intérieur affiché dans le bien (règles de la maison)

• Signalement des séjours des hôtes au SEF/AIMA via le portail SIBA dans un délai de trois jours ouvrés

• Émission de factures électroniques via un système certifié et dépôt des déclarations IRS Catégorie B

Les sanctions pour exploitation sans licence vont de 4 500 € à 40 000 € par infraction pour les personnes morales. Les plateformes devront retirer les annonces sans RNAL vérifiable dès l'entrée en pleine application du Règlement européen 2024/1028, courant 2026.

La place d'ICON Property dans cette équation

Pour les acheteurs qui envisagent la location de courte durée dans le cadre de leur projet d'investissement, la licence AL est rarement le facteur décisif le premier jour, mais elle l'est presque toujours la cinquième année.

Choisir la bonne municipalité, le bon immeuble et le bon type de bien, en toute connaissance des règles des zones de contention, c'est ce qui distingue un bien qui s'autofinance d'un bien qui stagne.

ICON Property accompagne propriétaires et investisseurs à Albufeira, Loulé, Lagoa, dans le Triangle d'Or et dans l'est de l'Algarve.

Nous associons chaque projet à un bien conforme à la réglementation actuelle et à la stratégie de demain, et nous mettons nos clients en relation avec des avocats, des comptables et des exploitants AL agréés qui garantissent une parfaite conformité.

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