Besichtigungsreise an die Algarve planen: Das Handbuch für Käufer

Eine gute Besichtigungsreise leistet in fünf Tagen, was fünf Monate Scrollen nicht schaffen. Fotos lassen eine Immobilie flach wirken. Sie verbergen den Verkehrslärm, das grelle Nachmittagslicht und den angeblich zehnminütigen Fußweg zum Strand, der sich als halbstündige Autofahrt entpuppt. Wenn Sie eine Besichtigungsreise an die Algarve planen, entscheiden drei Dinge darüber, ob die Woche verschenkt ist oder den Durchbruch bringt: die Vorbereitung vor dem Abflug, eine klare Struktur vor Ort und die richtigen Fragen. Dies ist das Handbuch für Käufer, damit Sie ankommen, besichtigen und mit einer echten Auswahlliste statt mit Kopfschmerzen wieder abreisen.

Vor dem Abflug: das Wesentliche regeln

Die besten Besichtigungen gelingen, wenn die Vorarbeit bereits erledigt ist. Beginnen Sie mit einer NIF, der portugiesischen Steuernummer, die Sie für den Kauf, die Eröffnung eines Bankkontos und die Anmeldung von Strom, Wasser und Gas benötigen. Sie lässt sich unkompliziert im Voraus beantragen, oft aus der Ferne über einen Anwalt oder Bevollmächtigten, und wenn sie bereitliegt, können Sie sofort handeln, sobald Sie das richtige Zuhause gefunden haben. Beauftragen Sie als Nächstes einen unabhängigen portugiesischen Anwalt, der Ihre Interessen vertritt und nicht die des Verkäufers oder der Agentur. Wenn Sie eine Finanzierung planen, lassen Sie sich vor der Reise eine grundsätzliche Finanzierungszusage einer portugiesischen Bank geben, damit Ihr Budget auf Fakten beruht und nicht auf Hoffnung.

Formulieren Sie dann ein präzises Suchprofil. Trennen Sie echte Muss-Kriterien von netten Extras und legen Sie ein Gesamtbudget fest, das die Erwerbsnebenkosten bereits enthält. Wie viel Sie einplanen sollten, hängt von Ihrer steuerlichen Ansässigkeit ab, die seit Mai 2026 die mit Abstand wichtigste Variable bei einem Kauf in Portugal ist. Wer in Portugal steuerlich ansässig ist, sollte für Steuern und Gebühren etwa 6 % bis 10 % des Kaufpreises einplanen. Nicht Ansässige sollten mit etwa 9 % bis 11 % rechnen, denn allein die Grunderwerbsteuer beträgt jetzt pauschal 7,5 %. Mehr dazu weiter unten.

Teilen Sie Ihr Suchprofil vorab Ihrem Makler mit, damit Ihre Tage mit Immobilien gefüllt sind, die tatsächlich passen, statt mit einer planlosen Rundfahrt. Wenn dies Ihr erster Kauf in Portugal ist, lohnt sich vor der Flugbuchung die Lektüre unserer Ratgeber Warum der Kauf in Portugal einfacher ist als gedacht und Tipps für internationale Käufer an der Algarve.

Die eine Steueränderung, die Sie vor der Reise kennen sollten

Seit dem 25. Mai 2026 zahlen Käufer, die in Portugal nicht steuerlich ansässig sind, gemäß Decreto-Lei n.º 97/2026 auf städtische Wohnimmobilien pauschal 7,5 % IMT. Die progressiven Stufen für Ansässige und die damit verbundenen Befreiungen gelten nicht, und es gibt keine Preisgrenze, unterhalb derer der Pauschalsatz entfällt.

Für eine Besichtigungsreise ist das in einem ganz praktischen Punkt entscheidend: Es verändert, was Sie sich leisten können, bevor Sie ein Angebot abgeben, nicht erst danach. Bei einem Haus für 500.000 Euro zahlt ein Nichtansässiger 37.500 Euro Grunderwerbsteuer, ein Ansässiger beim Kauf seines Hauptwohnsitzes dagegen rund 26.240 Euro.

Es gibt zwei Wege, die Differenz zurückzuerhalten, und beide sollten Sie mit Ihrem Anwalt besprechen, bevor Sie etwas unterschreiben. Sie können innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf in Portugal steuerlich ansässig werden, oder Sie vermieten die Immobilie zu Wohnzwecken für bis zu 2.300 Euro im Monat, mit einem Vertrag, der innerhalb von sechs Monaten unterzeichnet und innerhalb der ersten fünf Jahre mindestens 36 Monate lang aufrechterhalten wird. Für jeden Weg gilt eine eigene Antragsfrist von sechs Monaten.

Wie viele Tage brauchen Sie?

Drei bis fünf Tage sind ideal. Das reicht, um eine sorgfältig zusammengestellte Auswahl zu sehen und Ihren Favoriten ein zweites Mal zu besuchen, ist aber kurz genug, um konzentriert zu bleiben. Die Versuchung ist groß, möglichst viele Besichtigungen hineinzupacken, doch acht bis zwölf gut ausgewählte Immobilien verraten Ihnen mehr als fünfundzwanzig, die im Eiltempo an Ihnen vorbeiziehen. Planen Sie gegen Ende der Reise immer einen Termin ein, um Ihren Favoriten zu einer anderen Tageszeit erneut anzusehen, denn Morgenlicht und abendliche Ruhe können das Gefühl für ein Haus völlig verändern.

So strukturieren Sie Ihre Besichtigungsreise an die Algarve

Die Algarve erstreckt sich von einem Ende zum anderen über rund 150 Kilometer, daher ist es der größte Planungsfehler, die Geografie zu ignorieren. Gruppieren Sie Ihre Besichtigungen nach Gegend und widmen Sie jeder Gegend einen eigenen Tag. Eine typische Aufteilung: ein Tag im Westen rund um Lagos, Portimão und Carvoeiro, ein Tag in der Mitte rund um Vilamoura, Almancil und Loulé und ein Tag im Osten rund um Faro, Tavira und Olhão. Bündeln Sie Immobilien in derselben Gegend, planen Sie Zeit für Mittagessen und Fahrten ein und widerstehen Sie der Versuchung, zwei Besichtigungen im Abstand von einer Stunde an entgegengesetzten Enden der Küste zu vereinbaren.

Worauf Sie bei jeder Besichtigung achten sollten

Nehmen Sie sich Zeit und schauen Sie genau hin. Prüfen Sie Ausrichtung und Tageslicht, idealerweise mit nach Süden ausgerichteten Wohnräumen, und achten Sie auf Anzeichen von Feuchtigkeit, Risse oder billige Ausführungen, die sich hinter frischer Farbe verstecken. Horchen Sie auf Lärm von Straßen, Bars oder Baustellen. Gehen Sie die tatsächlichen Wege zum Strand, zu den Geschäften und zur Schule ab, statt sich auf das Exposé zu verlassen. Lassen Sie sich den Energieausweis zeigen, der bei jedem Verkauf Pflicht ist und das Haus von A+ bis F einstuft, und vergewissern Sie sich, dass die Immobilie eine gültige licença de utilização besitzt, die Nutzungsgenehmigung, die vor allem bei ländlichen und renovierten Häusern wichtig ist. Fragen Sie bei Wohnungen nach den Gemeinschaftskosten.

Prüfen Sie auf dem Land die Wasserquelle sowie den Zustand von Pool und Zufahrt. Wasser verdient an der Algarve besondere Aufmerksamkeit. Wenn eine Immobilie auf einen Bohrbrunnen statt auf die öffentliche Wasserversorgung angewiesen ist, lassen Sie sich die Entnahmegenehmigung zeigen. Die APA hat im Mai 2026, nachdem sich die Grundwasserleiter erholt hatten, ihren Stopp für neue Genehmigungen zur Grundwasserentnahme in den meisten Teilen der Algarve aufgehoben, zwei Gebiete bleiben jedoch ausgenommen: das Teilsystem Campina de Faro bis Vale do Lobo und das kritische Entnahmegebiet an der Küste, das zum Schutz vor eindringendem Salzwasser beibehalten wird. Liegt das Grundstück in einem dieser Gebiete, ist ein neuer Bohrbrunnen möglicherweise keine Option, und das verändert, was Ihnen das Land wert ist.

Machen Sie zu jeder Immobilie Fotos, kurze Videos und eine kurze Notiz, denn spätestens am dritten Tag verschwimmt alles.

Die Fragen, mit denen Sie unauffällig Geld sparen

Die richtigen Fragen bringen Probleme ans Licht, solange Sie noch aussteigen können. Fragen Sie, warum die Immobilie verkauft wird und wie lange sie schon auf dem Markt ist, denn beides bestimmt Ihren Verhandlungsspielraum. Fragen Sie genau, was im Kauf enthalten ist, von den Möbeln bis zu den Einbaugeräten. Fragen Sie nach der jährlichen IMI und bei Wohnungen nach dem Budget der Eigentümergemeinschaft. Ganz entscheidend: Lassen Sie Ihren Anwalt bestätigen, dass keine Schulden, Hypotheken oder Belastungen bestehen, was er anhand der Certidão do Registo Predial (Grundbuchauszug) prüft, und kontrollieren Sie, ob die Caderneta Predial (Steuerregisterauszug) damit übereinstimmt. Fragen Sie, ob jeder Anbau, jeder Pool und jedes Nebengebäude ordnungsgemäß genehmigt wurde, denn ungenehmigte Bauten gehören zu den häufigsten und teuersten Überraschungen. Unser Ratgeber zu den versteckten Kosten beim Hauskauf an der Algarve behandelt die Posten, die Käufer am häufigsten übersehen.

Nach der Reise: reservieren, aber nichts überstürzen

Sie haben das Richtige gefunden? Die Reihenfolge der Schritte schützt Sie. Zuerst führt Ihr Anwalt die rechtliche Prüfung durch, dann reservieren Sie die Immobilie und unterzeichnen den CPCV, den Kaufvorvertrag, und leisten eine Anzahlung, die in der Regel 10 % bis 20 % des Kaufpreises beträgt. Die Regeln gelten für beide Seiten gleichermaßen, und es lohnt sich, sie zu kennen: Tritt der Verkäufer zurück, schuldet er Ihnen in der Regel das Doppelte der Anzahlung, und treten Sie ohne rechtlichen Grund zurück, verlieren Sie sie. Der Abschluss erfolgt später mit der escritura, der notariellen Schlussurkunde, bei der Grunderwerbsteuer (IMT) und Stempelsteuer gezahlt werden. Die eine Regel, die nie aufgeweicht wird: Unterschreiben Sie niemals einen CPCV und leisten Sie keine Anzahlung, bevor Ihr Anwalt die Unterlagen freigegeben hat.

Gut vorbereitet anreisen, entschieden abreisen

Eine Besichtigungsreise belohnt gute Vorbereitung. Kommen Sie mit NIF, Anwalt und Finanzierung, einem klaren Suchprofil, einem Budget, das Ihren Ansässigkeitsstatus berücksichtigt, und einem sinnvoll nach Gegenden gegliederten Zeitplan, dann reichen drei bis fünf Tage völlig aus, um eine echte Auswahlliste zu erstellen. Wer frustriert abreist, hat meist versucht, alles zu sehen. Wer entschieden abreist, hat die richtigen Dinge gründlich angesehen.

Sie wünschen sich eine Besichtigungsreise rund um eine Auswahl, die wirklich zu Ihrem Suchprofil passt? Kontaktieren Sie das Team von ICON Property für eine persönliche Besichtigungstour, und wir planen Ihre Tage so, dass jede Stunde vor Ort zählt.