Fehler beim Immobilienkauf an der Algarve: Was Käufer gern vorher gewusst hätten

Der Kauf einer Luxusvilla an der Algarve ist eine der aufregendsten Entscheidungen, die Sie treffen können.

Die Sonne, der Lebensstil, das Investitionspotenzial: Alles spricht dafür.

Doch selbst im obersten Marktsegment machen Käufer kostspielige Fehler. Nicht aus Nachlässigkeit, sondern weil der portugiesische Immobilienmarkt eigene Regeln, Abläufe und Eigenheiten hat, die in keinem Hochglanzexposé erwähnt werden.

Hier erfahren Sie, was erfahrene Käufer gern gewusst hätten, bevor sie unterschrieben haben.

1. Sie haben sich bei der ersten Besichtigung verliebt

Recherchieren Sie die Gegend vor Ihrem Besuch gründlich und bereiten Sie eine Liste praktischer Fragen vor, etwa zum baulichen Zustand, zu Baugenehmigungen, zu den jährlichen Unterhaltskosten und zu saisonalen Faktoren.

Gehen Sie Ihren ersten Besuch konzentriert und zielgerichtet an, nicht nur mit Emotionen. Machen Sie Fotos und Notizen und stellen Sie vor Ort alle Fragen, die Sie haben.

Wenn Ihnen etwas unklar erscheint, scheuen Sie sich nicht nachzufragen.

2. Sie haben keinen eigenen Anwalt beauftragt

Dies ist einer der wichtigsten Schritte, den ausländische Käufer in Portugal richtig machen können.

Bei ICON Property ermutigen wir jeden Käufer ausdrücklich, vor jedem Angebot einen eigenen, unabhängigen Rechtsbeistand zu beauftragen. Ein guter Anwalt vertritt Ihre Interessen, nicht unsere.

In Portugal ist bis zur Unterzeichnung des Vorvertrags (CPCV) nichts rechtlich bindend. Sobald Sie unterschrieben haben, bedeutet ein Rücktritt ohne triftigen rechtlichen Grund den Verlust Ihrer Anzahlung, in der Regel 10 bis 30 % des Kaufpreises.

Unsere Seite Rechts- und Steuerberatung erklärt ausführlich, was Sie im portugiesischen Rechtsablauf erwartet. Mindestens aber sollte Ihr Anwalt:

• unabhängig vom Verkäufer und vom Makler sein;

• bei der portugiesischen Anwaltskammer zugelassen sein;

• auf Immobilientransaktionen spezialisiert sein;

• die Caderneta Predial, das Grundbuch, die Wohnnutzungsgenehmigung sowie etwaige bestehende Hypotheken oder Belastungen der Immobilie prüfen.

3. Sie sind davon ausgegangen, dass die Immobilie legal ist

Nicht alle Immobilien an der Algarve sind vollständig genehmigt, und das kommt häufiger vor, als Käufer erwarten, selbst im Luxussegment.

Zu den Problemen, die regelmäßig auftauchen, gehören:

  • Anbauten oder Nebengebäude ohne Baugenehmigung  

• Immobilien auf landwirtschaftlichen Flächen, die rechtlich nicht als dauerhafter Wohnsitz genutzt werden dürfen  

• Fehlende oder veraltete Wohnnutzungsgenehmigungen  

• Nicht gemeldete Arbeiten, die nicht mit dem eingetragenen Grundriss übereinstimmen

Eine Immobilie mit ungeklärtem rechtlichem Status lässt sich unter Umständen nur schwer weiterverkaufen oder gewerblich vermieten und kann im Extremfall sogar von Abrissverfügungen betroffen sein.

Eine vollständige Übersicht über die Steuern und rechtlichen Prüfungen beim Kauf finden Sie in unserem Leitfaden zu den Kaufkosten.

Ihr Anwalt sollte jede Genehmigung und jedes Dokument prüfen, bevor Sie etwas unterschreiben. Kann ein Verkäufer keine gültige Wohnnutzungsgenehmigung vorlegen, sollten Sie das als Warnsignal werten.

4. Sie haben die tatsächlichen Unterhaltskosten unterschätzt

Der Kaufpreis ist erst der Anfang. Viele Käufer, insbesondere diejenigen, die zum ersten Mal im Goldenen Dreieck kaufen, sind überrascht, wie schnell sich die laufenden Kosten summieren.

Für eine Luxusvilla zu 1,5 Mio. € sollten Sie jährlich grob mit folgenden Beträgen rechnen:

• IMI (Grundsteuer): 3.000 bis 7.000 €

• Eigentümergemeinschafts- und Resortgebühren: 5.000 bis über 20.000 €

• Pool- und Gartenpflege: 6.000 bis 15.000 €

• Versicherung: 2.000 bis 5.000 €

• Sicherheits- und Alarmanlagen: 1.500 bis 4.000 €

• Nebenkosten (ganzjährig): 4.000 bis 10.000 €

In Premium-Resorts können die Gemeinschaftsgebühren aufgrund gemeinsamer Einrichtungen, der Pflege des Golfplatzes und eines 24-Stunden-Sicherheitsdienstes deutlich höher ausfallen. Diese Zahlen werden nicht immer von vornherein offengelegt.

Unsere Seite Kaufkosten enthält eine vollständige Aufstellung der Erwerbskosten und der jährlichen Verpflichtungen.

5. Sie haben für den Sommer gekauft und den Winter vergessen

Die Algarve wird mit ihren 300 Sonnentagen im Jahr beworben, und das stimmt auch. Doch manche Käufer erwerben im Juli ein Ferienhaus, verbringen dort einen Winter und stellen fest, dass es in der Immobilie eiskalt ist.

Die traditionelle portugiesische Bauweise ist darauf ausgelegt, im Sommer kühl zu bleiben, nicht im Winter warm.

Viele Immobilien, auch teure, haben keine Zentralheizung und eine schlechte Dämmung und leiden zwischen November und März unter Kondenswasser und Schimmel.

In Ferienorten schließen Restaurants und Einrichtungen, und die Gemeinschaft, die im August so lebendig wirkte, fühlt sich im Januar ganz anders an.

Orte wie Boliqueime und Vilamoura haben in der Regel ein lebendigeres ganzjähriges Gemeinschaftsleben als reine Saison-Küstenorte. Wenn Sie nicht nur Urlaub machen, sondern dauerhaft umziehen möchten, lohnt sich vor der Wahl des Standorts ein Blick in unseren Leitfaden Umzug und Relocation.

Wenn Sie Ihre Immobilie ganzjährig nutzen möchten, achten Sie gezielt auf Zentralheizung, Doppelverglasung und die Qualität der Dämmung. Fragen Sie uns, in welchen Gegenden das ganzjährige Gemeinschaftsleben am aktivsten ist.

6. Sie haben am Gutachten gespart

Ab 1 Mio. € gehen Käufer manchmal davon aus, dass ein hoher Preis auch eine hochwertige Immobilie bedeutet. Das ist nicht so.

Für portugiesische Immobilien, auch für Luxusvillen, ist vor dem Verkauf kein Bausubstanzgutachten gesetzlich vorgeschrieben. Viele haben keines.

Und viele Verkäufer haben eine rein kosmetische Renovierung durchgeführt, gezielt um ausländische Käufer zu Premiumpreisen anzuziehen, ohne zugrunde liegende bauliche Mängel zu beheben, etwa:

• Aufsteigende Feuchtigkeit und eindringendes Wasser  

• Schäden am Dach  

• Veraltete oder unterdimensionierte Elektroinstallationen  

• Setzungen oder Bewegungen im Fundament

Beauftragen Sie vor der Unterzeichnung des CPCV ein unabhängiges Bausubstanzgutachten bei einem zugelassenen Sachverständigen. Rechnen Sie je nach Größe der Immobilie mit 500 bis 1.500 €. Es ist eine der besten Investitionen, die Sie tätigen können.

7. Sie haben die Regeln für Vermietungslizenzen ignoriert

Viele Käufer erwerben eine Luxusvilla auch mit Blick auf Mieteinnahmen und stellen dann fest, dass das Lizenzsystem für Alojamento Local komplexer ist als erwartet.

Zwar haben jüngste Reformen die Lizenzen stabiler gemacht, doch gibt es in bestimmten Gemeinden weiterhin Beschränkungen für neue Lizenzen, Obergrenzen für die Zahl der Lizenzen in bestimmten Zonen sowie steuerliche Pflichten für Mieteinnahmen, die von Ihrem Ansässigkeitsstatus abhängen.

Beide Strategien behandeln wir ausführlich in unserem Beitrag Kurzzeitvermietung vs. Langzeitvermietung, den Sie lesen sollten, bevor Sie sich für Ihre Anlagestrategie entscheiden.

Wenn Mieteinnahmen Teil Ihres Plans sind, klären Sie vor dem Kauf, ob die Immobilie bereits eine Lizenz hat und ob diese übertragbar ist. Ihr Anwalt kann dies direkt bei der Gemeindeverwaltung prüfen.

Die Algarve bleibt einer der besten Immobilienmärkte Europas

Keiner dieser Punkte ist ein Grund, Abstand zu nehmen. Die Algarve zieht aus sehr guten Gründen weiterhin Rekordzahlen ernsthafter internationaler Käufer an: Lebensstil, Klima, Wertzuwachs und Stabilität.

Doch am meisten profitieren von diesem Markt diejenigen Käufer, die mit klarem Blick, den richtigen Fachleuten an ihrer Seite und mit Geduld statt Impulsivität vorgehen.

Bei ICON Property begleiten wir Käufer in jeder Phase des Prozesses und sorgen dafür, dass die richtigen Fragen gestellt werden, bevor irgendetwas unterschrieben wird.

Entdecken Sie unsere aktuellen Immobilien oder nehmen Sie Kontakt mit unserem Team auf. Wir sind für Sie da, damit Ihr Kauf von Anfang an in die richtige Richtung geht.