Mietrenditen an der Algarve 2026: Welche Orte die besten Erträge liefern

Nicht jeder Ort an der Algarve bringt die gleiche Rendite, und das Überraschendste daran: Die auf dem Papier beste Adresse schneidet bei der Rendite oft am schwächsten ab. Wenn Sie die Mietrenditen an der Algarve im Jahr 2026 abwägen, lautet die Kernaussage schlicht: Die besten Erträge finden sich selten in den Prestigelagen. Sie liegen in den praktischen, ganzjährig belebten Orten und bei kleineren Einheiten, die ganz normale Mieter und Urlauber tatsächlich anmieten. Dieser Ratgeber vergleicht die Bruttorenditen in der gesamten Region, erklärt, warum Prestige und Rendite meist in entgegengesetzte Richtungen ziehen, und zeigt, wo die Zahlen derzeit am besten aufgehen.

Zunächst: Was eine Mietrendite eigentlich bedeutet

Die Bruttomietrendite ist die jährliche Miete, die eine Immobilie erzielt, geteilt durch ihren Kaufpreis und ausgedrückt in Prozent, gemessen vor Steuern, Abgaben und laufenden Kosten. Sie ist die sauberste Methode, einen Ort mit einem anderen zu vergleichen, entspricht aber nicht dem Geld, das Ihnen am Ende bleibt. Ihre Nettorendite nach IMI, Versicherung, Hausgeld, Verwaltung, Instandhaltung und unvermeidlichen Leerstandszeiten fällt immer niedriger aus. Behalten Sie diese Differenz im Hinterkopf, wenn Sie die folgenden Zahlen lesen: Eine Bruttorendite von 6 % ist für einen stabilen, stark nachgefragten Küstenmarkt ein wirklich gesunder Wert, aber sie ist ein Ausgangspunkt, nicht das, was Ihnen tatsächlich bleibt.

Noch ein Punkt zum Nenner dieser Rechnung. Wenn Sie als Nichtresident kaufen, sind Ihre tatsächlichen Einstiegskosten im Mai 2026 gestiegen, denn wer in Portugal nicht steuerlich ansässig ist, zahlt auf Wohnimmobilien nun pauschal 7,5 % IMT statt des progressiven Tarifs für Residenten. An den folgenden Bruttorenditen, die auf Basis des Kaufpreises berechnet werden, ändert das nichts. Es bedeutet aber, dass Ihr Kapitaleinsatz bei der Beurkundung rund zwei bis drei Prozentpunkte höher liegt als bei einem Residenten, der dieselbe Einheit kauft. Berücksichtigen Sie das bei der Rendite auf das Geld, das Sie tatsächlich einsetzen.

Das Bild 2026: Portugal im Vergleich zur Algarve

Im ersten Quartal 2026 erzielte der Kauf einer Wohnimmobilie zur Vermietung in Portugal laut idealista eine landesweite durchschnittliche Bruttorendite von etwa 6,3 %. Die Algarve liegt etwas unter diesem Durchschnitt, Faro kommt über alle Wohnungstypen hinweg auf rund 5 %, und zwar gerade deshalb, weil die Preise an der Algarve im Verhältnis zu den Langzeitmieten hoch sind. Das ist das zentrale Spannungsfeld dieses Marktes. Die Algarve gehört zu den begehrtesten Regionen Portugals für Wohneigentum, was die Immobilienwerte stützt und im Gegenzug die Renditen drückt. Die Orte, die den regionalen Durchschnitt übertreffen, sind jene, in denen die Kaufpreise bodenständig bleiben, während die Mietnachfrage das ganze Jahr über hoch ist.

Welche Orte an der Algarve die besten Erträge liefern

Wer über die Durchschnittswerte hinausblickt, erkennt ein klares Muster. Bei kleinen Wohnungen konzentrieren sich die stärksten Bruttorenditen 2026 auf die lebendigen Küstenorte statt auf die Luxusenklaven. Faro, Portimão und Praia da Rocha liegen mit rund 6,3 % bis 6,4 % vorn, Albufeira folgt dicht dahinter mit etwa 6,2 %, und Lagos, Tavira, Cabanas de Tavira und Quarteira kommen jeweils auf rund 6 %. Carvoeiro, Alvor und Olhão folgen mit etwa 5,8 %. Am anderen Ende erzielen die Prestigeadressen im Goldenen Dreieck, also Almancil, Quinta do Lago und Vale do Lobo, eher 4,2 %, Vilamoura und Loulé liegen bei rund 5,5 %. Die Lehre daraus ist nicht, dass Luxus eine schlechte Investition wäre, sondern dass Luxus wegen des Lebensstils und des Wertzuwachses gekauft wird, nicht wegen der Rendite.

Kleinere Einheiten, höhere Renditen

Die Größe der Einheit zählt ebenso viel wie die Lage. In Faro etwa erzielen Studios rund 6,4 %, Wohnungen mit einem Schlafzimmer rund 5,7 % und Wohnungen mit zwei Schlafzimmern rund 5,1 %. Dasselbe Gefälle zeigt sich in der gesamten Region: Je kleiner und erschwinglicher die Einheit, desto höher die Rendite, weil die Mieten nicht so schnell steigen wie die Preise. Wenn Ihr Ziel laufendes Einkommen ist, wirft ein gut gelegenes Studio oder eine Wohnung mit einem Schlafzimmer in einem ganzjährig belebten Ort fast immer eine höhere Rendite ab als eine größere Wohnung im selben Gebäude. Falls Sie sich noch für eine Strategie entscheiden, erläutert unser Ratgeber zu Kurzzeitvermietung und Langzeitvermietung im Vergleich die Vor- und Nachteile im Detail.

Wie Mieteinnahmen 2026 besteuert werden

Genau hier sind viele Kalkulationen von Investoren veraltet, denn der Regelsteuersatz für die Vermietung von Wohnraum liegt schon seit einiger Zeit nicht mehr bei 28 %.

Einkünfte aus einem Wohnraummietvertrag werden mit einem pauschalen Sondersteuersatz von 25 % besteuert, sofern der Vertrag nicht für eine ermäßigte Stufe infrage kommt. Längere Bindungen werden belohnt: 15 % für Verträge mit einer Laufzeit von fünf bis unter zehn Jahren, 10 % für zehn bis unter zwanzig Jahre und 5 % für zwanzig Jahre oder mehr. Seit dem Decreto-Lei n.º 97/2026 gibt es zudem eine Stufe für moderate Mieten, bei der qualifizierende Wohnraummietverträge mit 10 % besteuert werden, wenn die Miete 2.300 Euro im Monat nicht übersteigt; sie gilt bis zum 31. Dezember 2029. Den Satz von 28 % gibt es weiterhin, er gilt nun aber für die Vermietung von Nichtwohnimmobilien, also Gewerbe, Industrie, Dienstleistungen und landwirtschaftliche Grundstücke, die unabhängig von der Miethöhe nicht von den ermäßigten Stufen profitieren.

Daraus ergeben sich zwei praktische Konsequenzen. Erstens liegen die meisten Langzeitvermietungen an der Algarve deutlich unter der Obergrenze von 2.300 Euro für moderate Mieten, sodass es sich lohnt, die 10-%-Stufe durchzurechnen, statt pauschal von 25 % auszugehen. Zweitens setzt der Vorteil voraus, dass der Vertrag ordnungsgemäß bei der Steuerbehörde registriert ist. Es ist also ebenso sehr eine Frage der Formalitäten wie eine steuerliche.

Langzeit- oder Kurzzeitvermietung

Die obigen Zahlen beziehen sich auf die Langzeitvermietung, die stetig, weniger aufwendig und leichter zu finanzieren ist. Die kurzfristige Ferienvermietung kann in der Hochsaison brutto deutlich mehr einbringen, vor allem in Badeorten wie Albufeira, Lagos und Praia da Rocha, doch der Vergleich hinkt. Einnahmen aus Ferienvermietung sind saisonal, verwaltungsintensiv, werden steuerlich und rechtlich anders behandelt und setzen eine gültige Alojamento-Local-Registrierung voraus.

Was diesen letzten Punkt betrifft, ist die Rechtslage heute stabiler als früher. Das Decreto-Lei n.º 76/2024, in Kraft seit November 2024, hat das Alojamento Local weitgehend auf den Stand vor dem Programm Mais Habitação zurückgeführt: Der landesweite Stopp für neue Registrierungen, die außerordentliche CEAL-Abgabe und die Neugenehmigung alle fünf Jahre wurden abgeschafft. Die Gemeinden haben jedoch die Befugnis behalten, áreas de contenção auszuweisen, in denen neue Registrierungen vor Ort ausgesetzt werden, während eine lokale Regelung ausgearbeitet wird. Bestehende Registrierungen in diesen Gebieten sind in der Regel geschützt, sodass eine solche Eindämmungszone neue Anträge betrifft, nicht aber eine Immobilie, die bereits lizenziert ist. Die Registrierung selbst erfolgt als comunicação prévia com prazo, aus der eine RNAL-Nummer hervorgeht, und wird von Turismo de Portugal verwaltet. Seit März 2025 wird der Versicherungsnachweis über gov.pt bei der câmara eingereicht.

In der Praxis bedeutet das, dass die Möglichkeiten je nach município tatsächlich unterschiedlich sind. Prüfen Sie daher die Regeln der jeweiligen Gemeinde, bevor Sie eine Rendite aus Kurzzeitvermietung kalkulieren. Unser Ratgeber zur Alojamento-Local-Lizenz an der Algarve beschreibt das Verfahren ausführlich. Für viele Eigentümer liegt die ideale Lösung in einem Mischmodell: Eigennutzung in der Nebensaison und Vermietung in der übrigen Zeit, eine Balance, die wir im Beitrag über die Vorteile eines Ferienhauses an der Algarve näher beleuchten.

Von der Bruttorendite zum tatsächlichen Ertrag

Um diese Zahlen auf Plausibilität zu prüfen, ziehen Sie die Kosten ab. Planen Sie die jährliche IMI, die Gebäudeversicherung, bei Wohnungen das Hausgeld, eine Verwaltungsgebühr, falls Sie nicht vor Ort leben, die laufende Instandhaltung und einen realistischen Puffer für Leerstand ein. Als grobe Orientierung landet eine Bruttorendite von 6 % nach Abzug aller Posten häufig bei etwa 4 % bis 4,5 % netto, und bei Kurzzeitvermietungen können die Zahlen in beide Richtungen deutlich stärker schwanken.

Ein Rechenbeispiel: Eine Wohnung mit einem Schlafzimmer in Faro für 250.000 Euro, langfristig vermietet mit einer Bruttorendite von 6 %, erzielt rund 15.000 Euro Miete pro Jahr. Mit etwa 1.250 Euro im Monat liegt sie deutlich unter der Obergrenze für moderate Mieten, sodass ein ordnungsgemäß registrierter Langzeitmietvertrag mit 10 % statt 25 % besteuert werden könnte, ein Unterschied von allein schon weit über 2.000 Euro im Jahr. Rechnet man IMI, Versicherung, Instandhaltung und den gelegentlichen Leerstandsmonat hinzu, ist eine Nettorendite im unteren bis mittleren Vier-Prozent-Bereich realistisch. Entscheidend ist, die Immobilie mit realistischen Annahmen zu kalkulieren, einschließlich der Steuerstufe, für die Sie sich tatsächlich qualifizieren, und nicht mit der Rendite aus dem Hochglanzprospekt.

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Kaufen Sie die Zahlen, nicht die Postkarte

Die renditestärkste Ecke der Algarve ist nicht die glamouröseste. Es ist der ganzjährig belebte Ort mit bodenständigen Preisen und stetiger Nachfrage und in den meisten Fällen die kleinere Einheit darin. Entscheiden Sie zuerst, ob Sie wegen des Einkommens, wegen des Wertzuwachses oder wegen einer Mischung aus beidem kaufen, klären Sie die Steuerstufe und die Lizenzfrage, und der richtige Ort und der passende Immobilientyp ergeben sich daraus schnell.

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