Coûts d'acquisition

Mise à jour : septembre 2026

Acheter un logement au Portugal, en particulier dans des régions prisées comme l'Algarve, est une démarche relativement simple, aussi bien pour les résidents que pour les étrangers. Il est toutefois important de connaître le coût total de l'acquisition, qui comprend non seulement le prix du bien, mais aussi différentes taxes, frais et honoraires juridiques.

En règle générale pour 2026, un résident fiscal portugais qui paie comptant doit prévoir environ 6% à 10% du prix, en plus du prix lui-même. Un acheteur qui n'est pas résident fiscal au Portugal doit prévoir environ 9% à 11%, principalement en raison du taux unique d'IMT de 7,5% désormais appliqué aux non-résidents. En cas de crédit immobilier, ajoutez les frais de financement.

Voici le détail des principales dépenses liées à l'achat d'un bien immobilier au Portugal.

1. Prix du bien (prix négocié)

Le prix convenu entre l'acheteur et le vendeur, tel qu'il figure dans le Contrato de Promessa de Compra e Venda (compromis de vente) et dans l'Escritura (acte authentique). Au Portugal, l'achat d'un bien se déroule généralement en deux étapes : le compromis et l'acte. Le compromis est un accord juridiquement contraignant entre l'acheteur et le vendeur, qui fixe les conditions de la vente et prévoit un acompte, généralement compris entre 10% et 30%. Il sécurise les deux parties jusqu'à la transaction finale. L'acte est la formalité officielle du transfert de propriété, signée devant notaire. Une fois l'acte signé et inscrit au registre foncier, l'acheteur devient le propriétaire légal du bien.

2. Taxe de transmission (IMT, Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis)

L'IMT est la principale taxe due lors de l'achat d'un bien immobilier et, en général, le coût le plus élevé après le prix lui-même. Son taux dépend :

• de la valeur du bien
• du type de bien (résidence principale ou secondaire)
• de votre résidence fiscale (résident ou non-résident au Portugal)
• de la localisation (Portugal continental ou régions autonomes)
• du type d'acheteur (particulier ou société)

Pour les résidents fiscaux portugais, l'IMT est progressif : chaque tranche du prix est imposée à son propre taux, comme pour l'impôt sur le revenu, si bien que votre taux effectif reste inférieur à celui de la tranche la plus haute atteinte. Pour le calculer, multipliez le prix par le taux de sa tranche et soustrayez la déduction correspondante. Les seuils de 2026 ont été relevés de 2% dans le Budget de l'État.

Taux d'IMT pour une résidence principale (Portugal continental, 2026)

• Jusqu'à 106 346 € : 0%
• De 106 346 € à 145 470 € : 2%, déduction de 2 126,92 €
• De 145 470 € à 198 347 € : 5%, déduction de 6 491,02 €
• De 198 347 € à 330 539 € : 7%, déduction de 10 457,96 €
• De 330 539 € à 660 982 € : 8%, déduction de 13 763,35 €
• De 660 982 € à 1 150 853 € : taux unique de 6%
• Plus de 1 150 853 € : taux unique de 7,5%

Taux d'IMT pour une résidence secondaire ou un investissement (Portugal continental, 2026)

Si le bien n'est pas votre résidence principale, les tranches sont presque identiques, à deux différences près : la première tranche est imposée à 1% au lieu de 0%, et la tranche de 8% s'arrête à 633 931 €.

• Jusqu'à 106 346 € : 1%
• De 106 346 € à 145 470 € : 2%, déduction de 1 063,46 €
• De 145 470 € à 198 347 € : 5%, déduction de 5 427,56 €
• De 198 347 € à 330 539 € : 7%, déduction de 9 394,50 €
• De 330 539 € à 633 931 € : 8%, déduction de 12 699,89 €
• De 633 931 € à 1 150 853 € : taux unique de 6%
• Plus de 1 150 853 € : taux unique de 7,5%

Acheteurs non-résidents : un taux unique de 7,5%

Depuis le 25 mai 2026, un acheteur qui n'est pas résident fiscal au Portugal paie un taux unique d'IMT de 7,5% sur l'acquisition d'un bien urbain à usage d'habitation (Décret-loi n.º 97/2026 du 20 mai 2026, qui a modifié l'article 17 du Code de l'IMT).

• Il n'existe aucun seuil de prix. Les 7,5% s'appliquent à toute valeur, sans tranches, exonérations ni réductions.
• Cela dépend de la résidence fiscale, pas de la nationalité. Un citoyen de l'UE vivant en Allemagne est concerné ; un citoyen britannique déjà résident fiscal portugais depuis au moins deux ans ne l'est pas.
• Cela ne vise que les biens urbains à usage d'habitation. Les terrains à bâtir, les locaux commerciaux et les terrains rustiques restent soumis aux règles ordinaires.

Vous pouvez récupérer l'écart entre les 7,5% et ce qu'un résident aurait payé de deux façons : en devenant résident fiscal portugais dans les deux ans suivant l'achat, ou en affectant le bien à la location résidentielle à loyer modéré (2 300 € par mois au maximum en 2026), par un contrat signé dans les six mois de l'achat et maintenu pendant au moins 36 mois, consécutifs ou non, au cours des cinq premières années. Dans les deux cas, la demande doit être faite dans les six mois suivant le fait générateur : préparez-la avec votre avocat avant la signature de l'acte.

Jeunes acheteurs : l'IMT Jovem

Les jeunes de 35 ans ou moins qui achètent leur première résidence principale ne paient pas d'IMT jusqu'à 330 539 € et bénéficient d'une exonération partielle jusqu'à 660 982 €. Le droit de timbre suit la même exonération.

Comme l'IMT dépend du prix, du type de logement et de votre résidence, la seule façon de connaître votre montant exact est de faire le calcul pour votre cas : utilisez le simulateur officiel d'IMT sur le Portal das Finanças et informez votre avocat de votre situation de résidence dès le départ.

3. Droit de timbre (Imposto do Selo)

Un taux fixe de 0,8% du prix d'achat déclaré.

Il est payé lors de la signature de l'acte (Escritura), que l'acheteur soit résident au Portugal ou non.

4. Frais de notaire et d'enregistrement foncier

Ce sont les frais administratifs liés à la formalisation de l'achat et à l'enregistrement du bien : l'acte authentique et l'inscription de votre propriété au registre foncier (Conservatória do Registo Predial).

Notaire et registre foncier, ensemble : généralement de 500 € à 1 000 €. Ces frais sont en grande partie fixes et pèsent donc davantage sur les biens de moindre valeur.

5. Honoraires d'avocat

Bien que ce ne soit pas une obligation légale, il est vivement recommandé de faire appel à un avocat, en particulier pour les acheteurs étrangers.

Honoraires habituels : 1% à 2% du prix d'achat, plus TVA

Ils comprennent :

• l'examen des contrats ;
• la due diligence (titre de propriété et charges) ;
• la représentation pour les démarches administratives ;
• l'immatriculation fiscale et la représentation fiscale (si nécessaire).

Si vous n'êtes pas résident, mandatez votre avocat tôt : les deux moyens de récupérer une partie des 7,5% d'IMT comportent des délais et doivent être préparés avant la signature. Avant tout, vous aurez besoin d'un numéro fiscal portugais (NIF), première étape concrète de presque tout achat.

6. Commission d'agence

Au Portugal, la commission de l'agence immobilière est normalement payée par le vendeur, et non par l'acheteur : elle ne figure donc pas dans votre budget.

Certains acheteurs internationaux mandatent leur propre agent acheteur pour rechercher, négocier et défendre leurs intérêts. C'est facultatif, et les honoraires se situent généralement autour de 1% à 2% du prix.

7. Frais de crédit immobilier (le cas échéant)

Si vous financez votre achat par un crédit immobilier au Portugal :

• Expertise du bien par la banque : 300 € à 650 €
• Frais de dossier : environ 1% à 1,5% du montant emprunté
• Assurances vie et habitation : obligatoires pendant toute la durée du prêt
• Droit de timbre sur le prêt : 0,6% pour les prêts de cinq ans ou plus

Taux d'intérêt : selon la Banque du Portugal, le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers tournait autour de 2,9% à la mi-2026. Une fourchette de planification réaliste pour 2026 va d'environ 2,9% à 4%, les non-résidents se voyant généralement proposer le haut de la fourchette.

Certaines banques facturent également des frais annuels de tenue de compte ou des pénalités de remboursement anticipé.

8. Coûts annuels après l'achat

Une fois le bien acquis, tenez compte des coûts annuels, notamment :

IMI : taxe foncière municipale

Taux : 0,3% à 0,45% (biens urbains)

Calculé sur la valeur fiscale (VPT) du bien, souvent inférieure à sa valeur de marché

Charges de copropriété

Si le bien fait partie d'une copropriété (par exemple dans une résidence fermée ou un immeuble), prévoyez des charges annuelles d'entretien très variables, généralement de 500 € à 3 000 € par an.

9. Facultatif : représentation fiscale pour les non-résidents

Si vous résidez hors de l'UE et ne vivez pas à plein temps au Portugal, vous devez désigner un représentant fiscal chargé de vos affaires fiscales.

Coût : environ 200 € à 500 € par an

Conseils pour acheter en Algarve

Clarifiez d'abord votre situation de résidence fiscale : en 2026, c'est la plus grande variable de vos frais d'achat.

Les prix en Algarve varient fortement selon la proximité de la côte, le niveau de prestations et l'emplacement (par exemple Faro, Albufeira, Tavira, Lagos, Vilamoura).

Les constructions neuves et les villas modernes dans les zones de resort entraînent généralement un IMT et des honoraires juridiques plus élevés.

Les biens anciens peuvent avoir une VPT plus faible, ce qui réduit l'IMI à long terme.

Les acheteurs étrangers qui s'installaient durablement au Portugal bénéficiaient souvent du régime des résidents non habituels (RNH) ; ce régime est toutefois fermé aux nouvelles demandes depuis le 31 décembre 2023, avec des règles transitoires pour certains qui avaient engagé la démarche avant cette date. Son successeur, l'incitation fiscale à la recherche scientifique et à l'innovation (IFICI, souvent appelée RNH 2.0), vise les professionnels qualifiés et les chercheurs qui remplissent les conditions. Consultez votre avocat ou votre comptable sur votre éligibilité et les évolutions fiscales à venir.

Travailler avec un expert local comme ICON Property permet d'être accompagné tout au long du processus, du choix du bon emplacement à la gestion de toutes les obligations juridiques et fiscales, en toute transparence et efficacité.